البقاء في سوق بطيء

Wبدون تحسن جذري في الأوضاع السياسية والأمنية، من غير المحتمل أن ينتعش سوق العقارات في لبنان. وبالتالي يستمر السوق في الركود بينما تتدهور الأوضاع الاقتصادية والسياسية والأمنية. قد تبدو الصورة قاتمة، لكنها ليست بائسة. قد تكون الطلبات قد بطئت لكنها موجودة، حيث لا يزال المطورون المحترفون يطلقون مشاريع جديدة ويفتشون عن أراض جديدة. في الوقت نفسه، لا يزال سوق الإيجارات نشطًا، خاصة خلال أشهر الصيف قبل استئناف المدارس.

ومع ذلك، فإن الظروف الصارمة للسوق لها تداعيات على اللاعبين في السوق من جانبي العرض والطلب. يتطلب البقاء في سوق بطيء مناورة دقيقة وفهم عميق لديناميات السوق، خاصة ما يبحث عنه المشترون. ما حجم الشقة التي يريدونها؟ هل يريدون غرفة للمربية؟ هل يريدون غرفة للعائلة/التلفزيون؟ هل يريدون غرفتي نوم أم ثلاث؟ ما هي الميزانيات المتاحة لديهم؟

[pullquote]Developing new projects in the current climate is risky[/pullquote]

أخطاء التطوير

إن تطوير مشاريع جديدة في المناخ الحالي محفوف بالمخاطر. في الأسواق الصعبة، لا يسمح بارتكاب الأخطاء، سواء في ميزانيات أو تطوير أو تسويق. يجب على المطورين تقديم شقق بالأحجام الصحيحة، مع التخطيطات والمرافق المناسبة لتكون ضمن الميزانيات المتاحة للمشترين، وكما هو الحال دائمًا، في الموقع المناسب.

يجب على المطورين أن يفهموا أن الاستفادة القصوى من المساحات الداخلية أمر حاسم، وكذلك تقليل المرافق والخدمات المشتركة – مثل السلالم، الممرات، الردهات، المصاعد ومنافذ الخدمة – لأن المشترين يدفعون نفس السعر لهذه كما يدفعون لمساحات السجاد الداخلية. في ظل الظروف السوقية الحالية، على سبيل المثال، يرفض المشترون شراء شقة تشغل فيها المساحات المشتركة أكثر من 20 بالمئة من المساحات القابلة للبيع داخليًا. تجد المباني بمثل هذه “الخسارة” في المساحات صعوبة في إقناع المشترين بدفع نفس السعر للمساحات التي لا يستفيدون منها مباشرة. يجب على المطورين أيضًا أن يقرروا ما هي المرافق التي يجب تضمينها في المشروع للحفاظ على الرسوم المشتركة معقولة – تتمتع المسابح، والحدائق، وصالات الألعاب الرياضية ومساحات اللعب بتكاليف صيانة قد تصبح عبئًا ثقيلًا على المستأجرين في المستقبل.

عادة ما يتم تسليم المشاريع بعد ثلاث إلى أربع سنوات على الأقل من تاريخ شراء المطورين للأرض وبدء العمل على الرسوم الهندسية. يجب على المطورين تلبية الظروف السوقية الحالية – من خلال المبيعات المسبقة والمبيعات عند إطلاق المشروع – ولكن يجب أيضًا أن يكون لديهم فهم للاتجاهات السوقية لمعالجة احتياجات الطلب المستقبلي، وهو ما يشمل أولئك الذين يشترون في مرحلة لاحقة من عملية البناء أو عند إتمامها. الاتجاهات الحالية تفضل الشقق الصغيرة التي تتراوح تكلفتها بين 500,000 دولار ومليون دولار. ومع ذلك، يريد المشترون تخطيطات تزيد من استخدام المكان – تتضمن غرفة للمربية أو تقديم غرف نوم بحمامات داخلية في شقة صغيرة تصل إلى 125 متر مربع.

الاستثمارات المربحة

السوق الراكد هو ملعب مثالي للمستثمرين. الأسعار عند أو قريبة جدًا من أدنى قيمها وهي مستقرة، مما يمنح المشترين المحتملين نفوذًا قويًا للمساومة. الاعتبار الرئيسي للمشترين المحتملين هو الحصول على العقار بقيمته السوقية العادلة. يجب أن يتمتع العقار أيضًا بإمكانيات لتوليد الدخل.

تعتبر الأراضي تقليديًا استثمارًا مؤكداً على المدى الطويل. إذا تم شراؤها بسعر مناسب، يمكن بيع الأراضي في الأحياء ذات الطلب المرتفع في بيروت بربح خلال فترة زمنية قصيرة نسبيًا. ومع ذلك، تقلصت هوامش الربح مؤخرًا، حيث استقرت أسعار الأراضي. في سنوات الازدهار بين 2005 و2008، كانت أسعار الأراضي ترتفع بشكل كبير، جنبًا إلى جنب مع نمو الطلب على الشقق المكتملة. اليوم، يتبع تطور أسعار الأراضي منحنى أبطأ يعكس سوقًا راكدًا.

لدى المستثمرين مجموعة من الخيارات العقارية التي سيكون من السهل وضعها في سوق الإيجارات كمشاريع استثمارية مدرة للدخل، مثل الشقق الصغيرة في الأحياء ذات الطلب المرتفع، بما في ذلك مار مخايل، ساسين في الأشرفية وحمراء.

[pullquote]There are thousands of good quality properties on the market and competition is tough[/pullquote]

التقديم المناسب

هناك الآلاف من العقارات الجيدة الجودة (شقق، مكاتب ومحلات) في السوق والتنافس شديد. لزيادة فرص العثور على مشترٍ أو مستأجر لعقاراتهم، يجب على الملاك أن يميزوا عقارهم عن بقية السوق.

الأهم من ذلك، يجب أن يتم إدراج العقار بقيمته السوقية العادلة. يجب أن تكون قيمة الشقق والمكاتب تنافسية مقارنة ببقية السوق، بينما يجب أن تكون قيمة المحلات متوافقة مع العوائد المحتملة التي يمكن أن تحققها وحدة التشغيل المستقبلية.

يجب أيضًا تقديم العقارات بشكل جيد لجذب انتباه المشترين المحتملين: يجب أن تكون نظيفة ومرتبة لتترك انطباعًا إيجابيًا أوليًا.

المشترين السعداء

الأسواق المتوترة تمثل نعمة للمشترين المحتملين. الأسعار ثابتة، مما يعطي المشترين الكثير من الوقت للبحث والمقارنة والانتقاء بلا هوادة. ومع ذلك، يجب أن يكونوا حذرين لعدم التردد طويلًا، حيث أن أي تحسين بسيط في الوضع السياسي للبلاد قد يجلب موجة جديدة من الزيادات في الأسعار.