المشي القصير في أي منطقة تقريبًا في بيروت — سواء كان في الحمرا، الجميزة، زقاق البلاط أو الأشرفية — يترك الشخص في حالة دهشة إزاء السرعة المذهلة التي تتغير بها البنية الحضرية لبيروت. تظلل الأبراج العالية ما تبقى من مباني تعود إلى فترة الانتداب الفرنسي والعثماني، وحتى معظم هذه المباني يتم هدمها لإفساح المجال للمزيد من الأبراج.
ومع ذلك، فإن الوضع قد خلق رد فعل في السوق حيث يتوق العديد من الشباب الأثرياء الذين يعيشون في المدن إلى البساطة والأصالة في العمارة من الأيام القديمة — وهي شعور تستفيد منه المؤسسات التجارية مع حفاظهم على التراث في الوقت نفسه. اليوم، بعض من أجمل وأشهر المطاعم في لبنان — مثل الغاثرينغ، عنب أو سود — قامت بإحياء المنازل التقليدية عن طريق دمج العمارة في مكانها، وهو اتجاه يزداد في صناعة الأغذية والمشروبات.
إن مسألة الحفاظ على المنازل التراثية تلوح في الأفق صورة قاتمة لدولة تلعب عن وعي أو غير وعي في رهبة أصحاب الأراضي والمطورين الذين، مدفوعين بالربح، يغضون البصر عن التراث. “لقد أعطت الدولة كل الحوافز للناس لهدم منازلهم التراثية بدلاً من تجديدها،” يقول جورجيو طراف، مؤسس ‘أنقذ تراث بيروت’، وهي منظمة غير حكومية تدير حماية المعالم التاريخية للمدينة.
كلماته صحيحة عندما ينظر المرء إلى التخطيط الحضري وقوانين الإيجار القديمة. يوضح كارل سركيس، المدير العام لخدمات العقارات بلوكس، أن قوانين الإيجار ما قبل 1992 تجعل المستأجر يدفع مبالغ ضئيلة: “متوسط الإيجار لمكان مساحته 200 متر مربع [وفقًا لقوانين ما قبل 1992] حوالي 80 دولارًا في الشهر. مع هذا الوضع، كيف يمكن لمالك مبنى قديم أن يحافظ عليه؟ ليس من المجدي اقتصادياً له القيام بذلك.”
هذه القوانين، إلى جانب ارتفاع أسعار الأراضي في المناطق الرئيسية في المدينة، تدفع العجلة للهدم المعماري التقليدي في بيروت. “الكارثة الحقيقية للمنازل التراثية هي قوانين التطوير والبناء لدينا، التي تجعل من الأكثر ربحية بناء الأبراج في المدينة بدلاً من الحفاظ على منزل تراثي مكون من طابقين،” يقول خالد رفعي، مفتش معماري في المديرية العامة للتراث في وزارة الثقافة.
على الرغم مما يبدو وكأنه معركة خاسرة، فإن وزارة الثقافة، بدعم من المجتمع المدني، قد بذلت بعض الجهود للحفاظ على هذه المنازل التقليدية. يشرح طراف أنه في عام 1996، قامت منظمة غير حكومية تُدعى ‘جمعية حماية المواقع الطبيعية والمباني القديمة’ بمبادرة طوعية لمراجعة المنطقة المحيطة بوسط بيروت ووجدت قائمة بـ 1,600 مبنى ليتم الحفاظ عليها.
في عام 1999، قامت شركة البناء اللبنانية خطيب وعلامه التي كلفتها الدولة، بتقليص القائمة — لا تزال مقتصرة على المنطقة المحيطة بوسط المدينة — إلى 500 مبنى تراثي مصنفة عبر خمس مستويات، مع “A” تعتبر الأهم للحفظ و“E” تكون الأكثر ضررًا. يمكن هدم تلك المصنفة D أو E ولذلك، وفقًا لرفعي، لم يتبق اليوم سوى 250 من تلك المصنفة. “كان هناك لعبة تأثيرات تحدث في ذلك الوقت وكانت التصنيفات تستند إلى الحالة الحالية للمبنى، وليس قيمته الأساسية،” يقول طراف.
وفقًا لرفعي، تركيز الاهتمام فقط على المناطق المحيطة بوسط المدينة ترك الكثير من المنازل التراثية غير المصنفة في أنحاء بيروت، وهذا هو السبب في أن وزارة الثقافة أصدرت قرارًا في عام 2010 ينص على أن أي منزل في بيروت لا يمكن هدمه إلا بموافقة مكتوبة من الوزارة. على الرغم من أن دور الوزارة لا يزال استشاريًا والقرار النهائي بهدم مبنى يعود إلى بلدية بيروت، فإن رفعي يرضى بهذه الخطوة ويقول إن الوزارة أنقذت 200 منزل غير مصنف في السنوات الثلاث الماضية، مضيفًا أن البلدية امتثلت لنصائحهم حتى الآن.
مع وجود مفتشان فقط للعمارة التراثية في جميع أنحاء لبنان، يعترف رفعي أنه لا يوجد شيء يمكنهم القيام به لمنع أصحاب المنازل من إلحاق الضرر عمدًا بممتلكاتهم على أمل الحصول على تصريح لهدمها قانونيًا. رغم ذلك، يقول رفعي إن المديرية العامة تحيل الحالات التي ينهار فيها مبنى “فجأة” إلى الأمن العام. إذا كان مبنى تراثيًا مصنفًا، فيمكن منع المالك من البناء عليه أو بيعه.
لكن الوسطاء العقاريون الذين تحدثوا مع إكزكيوتف أفصحوا جميعًا أن عندما يكون للمستثمر نفوذ كافٍ، لا يقف أي تصنيف في طريقه.
شعور بالحنين
“يتغير الاتجاه ويقوم الناس بتقدير المنازل التراثية، التي تعتبر الآن رفاهية. هناك زيادة في الوعي من الجمهور، واليوم يعتبر هدم منزل خبرًا رئيسًا على الصفحات الأولى،” يقول طراف.
بينما تعتبر حالات الحفاظ على المنازل التراثية للأغراض السكنية نادرة، فإن الحفاظ عليها للاستخدام التجاري أصبح أكثر شيوعًا. تشمل الاستخدامات التجارية مساحات للمعارض الفنية والبنوك، ولكن ربما تكون الأماكن الأكثر ربحًا ونجاحًا في الضيافة، حيث يعمل التراث كعامل مضاعف لقيمة الاستخدام التجاري.
هذا الاتجاه للاستفادة من التراث يتزايد، حيث يوجد حوالي 25 مطعمًا في منازل تراثية في أنحاء الأشرفية والجميزة ومر مخايل والحمرا. هذا العدد هو ضعف ما كان عليه قبل خمس سنوات، ويبدو أن حوالي 10 بالمائة من منازل التراث المسجلة المتبقية في بيروت هي مطاعم.
يقول سركيس من بلوكس إنه لاحظ زيادة في الطلب على البيوت القديمة “بجاذبية” من قبل الذين يهتمون بتطوير المطاعم، وكذلك مالكي البيوت الذين يطلبون منه تحديد عقاراتهم للاستئجار كمطاعم. وقد قام مؤخرًا بتأجير منزلين تراثيين في مر مخايل سيطلقان قريبًا كمطاعم ويقول إن المستثمرين مهتمون بعشرة بيوت تراثية في المنطقة ذاتها، لكنهم مرتبطون بمشاكل إرثية.
مقالات ذات صلة: يجب على بيروت أن تتطور أفقيًا
“تم تجديد 90 بالمائة من المنازل القديمة في رأس بيروت إلى مطاعم أو شقق مؤثثة،” يقول أنيس ربيز، وسيط عقارات في الحمرا، مضيفًا أن بقدر معرفته، لم تعد هناك منازل تراثية متاحة للاستئجار كمطاعم في الحمرا. “أيبقي المنازل التقليدية في المنطقة إما مصنفة ولا يمكن العبث بها أو منسية من قبل أصحابها، الذين يكونون في الغالب في الخارج،” يقول ربيز.
عادةً ما تكون عقود الإيجار للمطاعم طويلة الأمد، يقول سركيس، ويتراوح الإيجار السنوي لمنزل تراثي في مر مخايل بين 60,000 و 120,000 دولار، حسب حجم الأرض. “بالنسبة لأصحاب البيوت، يعتبر تأجير منازلهم مربحًا لأنهم يحددون الإيجار كما لو كان طابق في أي مبنى في تلك المنطقة، وعادة ما يختار المطاعم مناطق مزدهرة بالفعل ويكون سعر الأرض مرتفعًا،” يوضح سركيس.
هناك أسباب أخرى قد تجعل أصحاب العقارات يختارون تأجير منازلهم لمالكي المطاعم: المنزل صغير جدًا للبيع لمشروع أكبر، السوق العقارية في حالة ركود، مما يجعله أكثر منطقية من الناحية المالية للاستئجار من البيع، أو ببساطة لأن المالك يقدر التراث ويرغب في رؤية وضعه في استخدام جيد.
تحويل منزل تراثي إلى مطعم يتطلب تقديرًا عميقًا للعمارة التقليدية وكذلك رؤية واضحة لأن عملية التجديد تستغرق من سنة إلى سنتين وميزانية تتراوح بين 750,000 و 2 مليون دولار، وفقًا لمالكي المطاعم. “المنازل التراثية باهظة الثمن للإيجار وباهظة الثمن للتجديد مقارنة ببعض الحانات أو المطاعم الناجحة الأخرى التي بنيت من الصفر، والتي كانت أرخص بكثير للتطوير،” يقول أسامة مقرم، صاحب كلّيه، حانة ومطعم في الحمرا.
شارك أصحاب المطاعم مع إكزكيوتف قصص الحالات الأصلية لأماكنهم المستأجرة، والتي كان العديد منها بدون مياه جارية أو كهرباء أو لم تكن موصولة بنظام الصرف الصحي. واجهوا تحديات مثل الجدران الداخلية كانت سميكة جدًا بحيث لا يمكن هدمها بدون أدوات خاصة أو الاضطرار لخلط الأسمنت يدويًا نظرًا لأن المنطقة كانت ضيقة جدًا لاستخدام الخلاط. جميعهم قالوا أنهم اضطروا لتضمين دعم هيكلي لتعويض الأساسات الضعيفة. ومع ذلك، قالوا جميعًا إنهم “وقعوا في الحب” مع الجاذبية والتاريخ ولم يستطيعوا تخيل مطاعمهم في مكان آخر.
لكن الشغف وحده لا يمكنه ضمان الحفظ طويل الأمد للمنازل التراثية المستخدمة تجاريًا. نظرًا لأن هذه المواقع عادةً ما تُعرض للإيجار ولا تُباع، يمكن للمالك رفض تجديد عقد الإيجار مع مالك المطعم، أو قد يختار المطعم إغلاق المكان إذا لم يكن الأداء جيدًا. “يمكننا أن نكون سعداء بأن التراث المعماري آمن في الوقت الحالي ولكن بدون بيع الملكية، لا يعرف أحد ما يخبئه المستقبل،” يقول سركيس.
في الوقت الحالي، هناك عاملان يتحدثان عن المستقبل الطويل للمنازل التراثية المستخدمة تجاريًا: الاستثمارات في مفاهيم تبنى فيها هوية الضيافة بأكملها حول تضمين التراث، وشغف المشغلين.
بعض الأماكن، مثل نوع أو سود، لم تحافظ إلا على الواجهات لمبانيها بينما تم بناء الداخل بالكامل من جديد بما يتماشى مع مفاهيمها. مطاعم أخرى، مثل الغاثرينغ أو كليه أو عنب، حافظت على أكبر قدر ممكن من الداخل. “نحن حافظنا على البلاط الأصلي، العارضة الخشبية في السقف، إطارات النوافذ وحتى الجدار الداخلي من الجير،” تقول تمارا زيدان، الشريكة في الغاثرينغ.
تتلقى هذه الجهود المتنوعة والمفاهيم المختلفة مكافآت، يقول المشغلون، بتدفقات مستمرة من العملاء الذين يبحثون عن التراث في أماكن الضيافة. ولحماية هذه الأماكن بشكل أفضل، يمكن للقطاع العام أن يسهم بشكل كبير من خلال إجراءات غير مباشرة، مثل السماح بالمقايضات على نسب الاستغلال، وإجراءات مباشرة، مثل حماية التراث الصارمة للمباني وحتى الأحياء. حتى ذلك اليوم من اليقظة الإدارية، مع ذلك، سيظل تراث بيروت تحت حماية الإيجار فقط.
“هناك بالفعل ارتفاع في الاهتمام بمثل هذه المشاريع وفي العودة إلى التراث والبساطة، على الرغم من أن بعض المستثمرين لا يزالون يبحثون عن الطريق الأسهل في البناء. يمكننا جميعًا بناء أماكن جديدة ولديها نفس المفهوم ولكن بعد ذلك ما الذي يجعلني مختلفًا؟” يسأل ميشيل يزبك، صاحب مطعم سود.
