لقد أصبحت وسط مدينة بيروت مهجورة وفارغة إلى درجة أن المرء يكاد يتوقع أن يجد الأعشاب الصحراوية تتدحرج بين الطاولات الفارغة للمطاعم. لكن يمكن أن يكون المشي عبر المنطقة التجارية المركزية أكثر غرابة، لأن الشوارع تبدو قاحلة، بينما مواقع البناء تعمل بأقصى طاقتها. ويمكن أن يجعل مئات من الرافعات والهياكل الخرسانية وفوهات الحفريات والشاحنات التي تسير مندفعة عبر مركز مدينة فارغ لبنان يبدو قليلاً وكأنه يعاني من اضطراب نفسي. ومع ذلك، بينما يكون الأمر محيراً عند النظر إليه في بادئ الأمر، فإن النشاط المرتفع لصناعة العقارات في لبنان ليس (فقط) جذوره في الصمود المعروف للبلاد — بل هو منطقي من الناحية الاقتصادية بشكل صريح.
بعد حرب تحملت البلاد فيها آثار الدمار التي كلفتها مليارات الدولارات، ومرور خمسة أشهر بدون رئيس، وغياب انعقاد البرلمان منذ نوفمبر 2007 واعتصام المعارضة الذي شل جزءاً من المركز التجاري للعاصمة، قد يتوقع المرء أن يبحث المستثمرون في العقارات عن أراضٍ أكثر خصوبة. لكن الفراغ السياسي وعدم اليقين الذي يعصف بلبنان هو جزء من السبب في أن الوقت الحالي هو الوقت المناسب للاستثمار في السوق اللبناني. وفقًا لتقرير الدليل العقاري العالمي السنوي، الذي نُشر في نشرة مصرف بيبلوس في مارس 2008، فإن أسعار الشراء والإيجار للعقارات الراقية في لبنان أقل مما هي عليه في خمسة دول أخرى في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: عمّان، تونس، مراكش، تل أبيب ودبي. متوسط الإيجار الشهري في بيروت، وفقًا لنفس التقرير، هو 1,154 دولار مقارنة بمتوسط إقليمي يبلغ 1,740 دولار. لكن الطفرة العقارية في لبنان، كما هو الحال مع أسعاره، يجب وضعها في سياقها.
لا مقارنه
مقارنة السوق اللبناني بسوق دبي، على سبيل المثال، حيث متوسط الإيجار هو 3,140 دولار في الشهر، لا تختلف كثيرًا — فدبي حالة منفردة، تشهد نشاطًا اقتصاديًا بسرعات وحجم عمليًا غير مسبوق في المنطقة. ومع ذلك، بينما أسعار لبنان تبلغ نصف الأسعار في دبي، فإن خطر الحرب الإقليمية وعدم الاستقرار السياسي الداخلي لم يترجم إلى انخفاض. بالعكس تمامًا. “أعتقد أننا نشهد أعلى الأسعار التي شهدها هذا البلد منذ سنوات عديدة،” قال نبيل سواسبيني، الرئيس التنفيذي لمينا كابيتال، التي تركز على تطوير العقارات وإدارة صناديق الأسهم الخاصة. في القاهرة، على سبيل المثال، متوسط سعر الشراء لكل متر مربع هو 406 دولارات، بينما في بيروت هو 1,237 دولار. سبب آخر لزيادة النشاط العقاري هو أمر آخر كان يثير الكثير من الشكاوى في لبنان — هجرة الأدمغة. بينما يتم توظيف اللبنانيين في الخارج، خاصة في دول الخليج الثرية حيث هناك فرص عمل أفضل، فإن هؤلاء المغتربين يكسبون ما يكفي لشراء مسكن في وطنهم.
“ثمانون بالمئة من المبيعات التي شهدناها على مدى الأشهر الثمانية عشرة الماضية جاءت بصورة أساسية من المغتربين اللبنانيين،” قال سواسبيني. مع بناء مينا كابيتال حاليًا لثلاثة مشاريع بإجمالي 90 وحدة سكنية تتراوح بين 4,000 إلى 8,000 دولار لكل متر مربع، يقول سواسبيني إن حوالي 65% منها قد تم بيعها بالفعل. “لدينا طلب أكبر من العرض، على الأقل عند الطرف العلوي من السوق. لديك العديد من اللبنانيين الميسورين، خاصة في الخليج أو الخارج، الذين يبحثون عن شراء. لم يكن لدينا ذلك قبل. التحويلات تقترب من 6 مليار دولار في السنة، لذا تبين أن هجرة الأدمغة كانت إيجابية في هذا الصدد.” والأجانب، رغم أنهم لا يأتون إلى لبنان لقضاء العطلات، لا يزالون يشترون العقارات هنا. “بالنسبة للمشترين من الخليج، لا أعتقد أنهم يمثلون أكثر من 20% من السوق الآن. ومع ذلك، إذا هدأت الأوضاع، أعتقد أن ذلك يمكن أن ينعكس بسهولة وسيكون تدفق الخليج كبيرًا جدًا. عندها أعتقد أننا سنشهد طفرة هائلة.”
حتى قبل هذه الطفرة المتوقعة، شهد السوق العقاري اللبناني ارتفاعًا، وإذا لم تكن الإحصائيات متوفرة بسهولة، فإن التجارب الشخصية تكون كاشفة. “لم أبع شيئًا على مدى عامين حتى ديسمبر الماضي,” قال كريم باسيلي، رئيس مجلس إدارة BREI، وهي شركة تطوير عقاري. من بين المشاريع الأخرى، بدأ في بناء فندق بوتيك في منطقة الجميزة الناشئة. “ظننت أنه من المغري أن يكون لديك فندق بوتيك في تلك المنطقة، أسقف عالية، من 40 إلى 50 غرفة. لكنني لم أتمكن من بيعه.” مع أن أسعار الفائدة تقضم تمويله، قرر باسيلي تحويل ما كان يمكن أن يكون فندقًا إلى مبنى سكني. ونجح الأمر، حيث تمكن في غضون ستة إلى سبعة أشهر من بيع 70% من الوحدات. يوضح باسيلي أن النسبة قد تكون أعلى، لكنه اختار عدم بيع الطوابق العليا، متوقعًا أسعارًا أعلى: “تركتها لوقت لاحق.”
في لبنان، الأرض هي سلعة ثمينة، إن لم يكن لأي شيء آخر، فلأنها نادرة. عند اقتران ذلك بازدهار النفط في المنطقة والسيولة الاقتصادية، يصبح لبنان استثمارًا جيدًا جدًا. سبب آخر لارتفاع العقارات هو أن مواد البناء تكون عادة مسعرة باليورو. مع ارتفاع اليورو مقابل الدولار، فإن أي تأخير في البناء سيترجم مباشرة إلى تكاليف أعلى — حتى لو كان المبنى فندقًا سيواجه معدلات إشغال منخفضة جدًا.
الفنادق قيد الإنشاء في وسط مدينة بيروت، على سبيل المثال، على وشك الانتهاء ولا يوجد إشغال في الأفق، حيث تتراجع أرقام السياحة بشكل مستمر. في هذه المنطقة، التي تديرها سوليدير، يتم بناء الكثير مما تم التخطيط له قبل حرب 2006. وفقًا لبيير أشقر، رئيس جمعية الفنادق اللبنانية، كانت آخر مرة تلقت فيه الجمعية طلبًا لإصدار ترخيص فندق في النصف الأول من عام 2006.
الفنادق تنتظر بهدوء
ومع ذلك، لم يقم أي فندق ببيع مشروعه لمجموعة أخرى. بحسب أشقر، هذا “لأن العقارات لا تزال في حالة جيدة في لبنان. بشكل عام، جزء من عمل الفندق هو التشغيل، والجزء الآخر هو عقار الفندق. دعونا نأخذ هابتور [الذي أغلق فندقه ذو 5 نجوم في بيروت]، على سبيل المثال. ربما يخسرون بعض المال في التشغيل، ولكنهم حققوا استثمارًا كبيرًا فيما يتعلق بالعقار. وهذا ليس فقط لأن سعر الأرض زاد بنسبة 40% إلى 60% في العام الماضي وحده، وفقًا لسواسبيني. “خذ أسعار الحديد، على سبيل المثال. عندما بدأ هابتور الإنشاء، كان الحديد حوالي 400 دولار للطن. الآن هو 1,150 دولار,” فسر أشقر.
بالنسبة لمطوري العقارات، تكون المباني السكنية في خطر فقط أثناء الإنشاء. بمجرد تسليم الوحدات السكنية، يتم نقل المخاطر من المطور إلى المالك النهائي. ولكن عندما يتعلق الأمر ببناء أي شيء يتطلب إدارة مستقبلية، يمكن أن يكون احتمال الحرب مثبطًا، خاصة لأن تأمين الحرب له تكلفة تأمين مرتفعة جدًا.
وفقا لجان هليس، مدير عام شركة أدار للتأمين، فإن تأمين الحرب غير شائع، حتى في لبنان. السبب الرئيسي هو السعر. “التأمين ضد الحرب يكون حوالي 1% من القيمة الإجمالية للعقار، بينما متوسط التأمين الصادر ضد SRCC (الإضراب، الشغب والاضطرابات المدنية) يكون بين 0.18% و0.3%.” في حالة الحرب، ترتفع التكلفة. “خلال الحرب الأخيرة مع إسرائيل، مثلاً، طلب بعض العملاء أن يكونوا مؤمنين وارتفعت التكلفة ربما إلى خمسة أضعاف ما يجري تحصيله الآن,” وأشار. لكن حتى مع وسائل الإعلام تذكر الجميع باحتمال اندلاع حرب أخرى، لا يبدو أن أيًا من الأشخاص الذين تمت مقابلتهم لهذا المقال يعتقد أن هناك صراعاً. على العكس من ذلك – فإن الإدراك العام هو أن الأمور ستتحسن، وسترتفع أسعار العقارات.
بالنسبة لإلياس أبو سمرا، مدير صندوق عقاري إقليمي في مورجان ستانلي، “يجب أن نضع في اعتبارنا أن جميع التطويرات في بيروت، مجتمعة، لا تناسب الاستثمارات التي تُلقى في إحدى مدن دبي الجديدة، أو مشاريع استرداد الأراضي في البحرين.” لكن الحجم الصغير يمكن أن يكون في الواقع ميزة في سوق العقارات. “يجب أن نضع الأمور في منظور إقليمي لفهم كيف أن العرض المحدود في لبنان يخلق طلبًا هائلاً. إنها لعبة مختلفة تمامًا عن تلك الموجودة في الخليج، حيث تخلق الأحجام الكبيرة والواسعة الطلب.” قد يكون الارتفاع الحالي في أسعار العقارات أيضًا ناتجًا عن حقيقة أنها كانت منخفضة في المقام الأول. بالنسبة لينا ر. صادق، مديرة الشؤون المؤسسية في مجموعة الحبتور ليتون، قد يكون الارتفاع في الأسعار مجرد نتيجة للقانون الأساسي للعرض والطلب: “عندما يكون هناك انخفاض في أسعار العقارات، سيقوم الناس بالدخول لشراء الأراضي والعقارات لأن الأسعار منخفضة، وهذا بدوره سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار.”
موناكو الشرق
لبنان، مثل موناكو في الشرق الأوسط نوعًا ما، بلد صغير يُطلب بسبب طبيعته ونمط حياته، لديه أرض محدودة بجاذبية غير محدودة. بالعمل في المملكة العربية السعودية، يعرف أبو سمرا التأثير الذي يمارسه لبنان على المستثمرين الذين يتمتعون بالثراء النفطي. “يعرف المستثمرون العرب السوق اللبناني جيداً. على عكس المستثمرين الغربيين، هم سعداء بتحمل مخاطر الحرب والصراع في لبنان. حتى أولئك الذين استثمروا قبل الحرب الأهلية في الستينيات وأوائل السبعينيات انتهى بهم الأمر بتغطية خسائرهم وتحقيق أرباح كبيرة في أواخر التسعينيات وحتى اليوم. لقد سمعت من أحد رؤساء المستثمرين الكويتيين الكبار أنه على استعداد للانتظار لمائة عام [ليبيع أرضه اللبنانية] لأنه يعلم أن الأسعار ستلحق بالمنطقة عاجلاً أم آجلاً.”
بالنسبة للمؤشرات الاقتصادية، يمكن أن يكون وضع لبنان أسوأ بكثير. وفقًا لتقرير من صندوق النقد الدولي في أبريل 2008، كان “الأداء الاقتصادي في لبنان في 2007 أفضل بكثير مما كان متوقعاً، على الرغم من الظروف السياسية الصعبة. نظرًا للربع الرابع القوي للغاية، تقدر السلطات الآن نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي بحوالي 4%.”
بالنظر إلى أن اقتصاد لبنان كان يعاني من نمو صفري في 2006 – حيث تم محو نمو أولي بنسبة 6% بالكامل بسبب الحرب، قد يكون هذا سببًا للاحتفال. أيضًا كان لدى وكالة موديز لخدمات المستثمرين نظرة إيجابية، وفي مارس 2008 رفعت تصنيف لبنان من سلبي إلى مستقر.
“إذا قارنت الأسعار في لبنان بالأسعار في المنطقة، حتى في الجوار المباشر، سواء كان ذلك في سوريا، الأردن، مصر وليس أدبي ودبي وقطر، فإن الأسعار هنا أصبحت معقولة للغاية، وهو ما لم يكن الحال أبدًا – لبنان كان دائمًا أكثر تكلفة من جيرانه”, قال سواسبيني. لكن ألا يمكن أن يكون ذلك دليلاً على أن لبنان ليس في حالة جيدة؟ اختار سواسبيني وضعها بشكل مختلف: “[هذا يشير] إلى أن الأسعار ارتفعت بسرعة كبيرة جدًا في البلدان المجاورة مقارنة بلبنان. لذا، إذا هدأت الأوضاع واستقرنا، فحينها سترى الطفرة التي نتوقعها. ستتحرك الأسعار أعلى بكثير مما هي عليه الآن”.
مونير دوايدي، المدير العام لشركة سوليدير، يتفق، قائلاً: “عند مقارنة الأسعار بين بيروت وأماكن أخرى، نظرًا لوجود تفاوت كبير في الجودة، فإن بيروت رخيصة جدًا. لذا فمن المنطقي جدًا أن يأتي الناس ويستثمرون هنا، لأنهم يعتقدون أن الوقت قد حان للشراء الآن قبل أن تبدأ الأسعار في الارتفاع.” في الربع الأول من 2006، “انطلقت” مبيعات سوليدير لتحقق 1.1 مليار دولار. “ثم جاءت حرب يوليو، وعقب ذلك الاعتصام، فتوقفت المبيعات، وتوقفت ببيع الأراضي تماماً.” من منتصف 2007، على أية حال، شهدت المبيعات “انتعاشًا”. مع بقاء حوالي 50% من سوليدير معروضًا للبيع، يعتقد دوايدي أن انتظار حل سياسي للمأزق اللبناني الحالي ليس له معنى اقتصادي كبير. وذكر أنه إذا افترض المستثمرون أن الحل سيحدث في الأمد المتوسط، “لنقل عام آخر، فمن المنطقي لهم شراء الأرض اليوم لأنه يستغرق عامًا أو عامين قبل أن تتمكن من إعداد المخطط والتصميم التمهيدي. إذا انتظروا عامًا أو عامين، فقد يكون الأوان قد فات لأن الأسعار ستكون قد ارتفعت.” دون ذكر النسبة، يوضح كيف ارتفعت الأسعار، حتى خلال هذا الوقت من عدم اليقين: “في عام 2007، على سبيل المثال، كنا نبيع المتر المربع المبني بما يقارب 1,600 دولار. هذا العام لا نبيع بأقل من 2,000 دولار.”
