لا يزال سوق العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي، وخاصة في دبي التي تتسم بالتكهن، يتجه نحو الانخفاض وتكافح الشركات لضمان بقائها في هذه الأوقات العاصفة. منذ أن بدأت طفرة العقارات، قام المطورون بكل شيء إلا اللعب بأمان وأثرت الأزمة المالية عليهم بشكل غير متوقع. قال الدكتور عصام داوود، رئيس مجلس إدارة أفانتي هولدينغ: “في أعمالنا في العالم العربي كان النمو أسيًا ومبشرًا للغاية”. كما أوضح داوود أن هذا النمو الطموح دفع الشركات إلى توظيف المزيد من الموظفين أكثر مما تحتاجه فقط للتحضير للمشاريع المستقبلية والتوسع. قال: “كنا جميعًا نستعد، إذا كنا نحتاج إلى 50 موظفًا، فسنوظف 100”. الأمور تغيرت الآن وبدلاً من تعيين الموظفين، تقوم الشركات بتقليص حجمها وتأجيل المشاريع وحتى النظر في الاندماجات. ومع ذلك، من غير العدل القول إن الجميع يعانون. على الرغم من أن معظمهم يقلل التكاليف، إلا أن البعض الآخر يوظف ويمضي قدمًا في مشاريعهم. في النهاية، كل شيء يعتمد على الوضع المالي للشركة، سواء كانت تعتمد على الديون أو رأس مالها الخاص لبناء المشاريع، وسواء كانت نشاطها في السوق يعتمد بشكل أساسي على التكهن أو المستخدم النهائي.
المستخدمين النهائيين.
لقد كانت أزمة السيولة عاملاً رئيسيًا في إبطاء الطلب وتأخير المشاريع، نظرًا لأن المشترين والمطورين الذين يعتمدون على الاقتراض مضطرون الآن للذهاب إلى البنوك لطلب السيولة من أجل ضمان التمويل المطلوب. على الرغم من أن الحكومات والبنوك المركزية كانت تضخ السيولة في القطاع المصرفي خلال الأشهر القليلة الماضية، إلا أن الفوائد لم تصل بعد إلى سوق العقارات. قال أمين العريض، المدير العام لشركة فيرست البحرين، “للأسف، البنوك، عندما تحصل على المال، تبدأ في تعويض خسائرها الخاصة. لذا فإن الدافع الأول للبنك حينما يتلقى الحقنة هو تغيير ميزانيته الخاصة، وهذا ما يحدث حقًا. لذا فإن البنوك مترددة في تقديم المال”. وأوضح أن هذا الانكماش في السيولة، بالإضافة إلى المستثمرين المرتابين، قد قلل بشكل كبير من الطلب، خاصة في الأسواق التي تتسم بالتكهن مثل دبي. كما أن ذلك دفع المطورين إلى إبطاء وتيرة البناء لمنحهم المزيد من الوقت لإدارة قيود التمويل.
نظرًا للوضع الحالي، يحاول معظم المطورين – الذين تأثروا أكثر بكثير من الوسطاء العقاريين – البقاء ماليًا عن طريق خفض التكاليف وإعادة تقييم جدوى مشاريعهم، بالإضافة إلى تقديم خطط دفع سهلة وجذابة لاستعادة الطلب في السوق وللحفاظ على ولاء عملائهم.
تقليل التكاليف
حاليًا، تقوم شركات العقارات – مثل باقي الأعمال –
بتقليل تكاليفها. قال العريض إن “الكثير من المطورين قاموا بتوظيف موظفين إضافيين بسبب صعوبة العثور على موظفين، لذا كانوا نوعًا ما يتجاوزون الحد. الآن وبعد أن تغيرت الأوضاع، هم في وضع يجبرهم على تقليص عدد الموظفين”. بالإضافة إلى ذلك، أوضح المدير العضو في كازاميا ستار، إسرار يوسف، أن الشركات أيضًا تقلل من ميزانية الإعلان بسبب تأخير المشاريع وركود السوق، مما يجعل الإعلان غير مهم في هذا الوقت.
حتى الآن، كان أحد أكبر التسريحات التي نفذتها شركة دبي للعقارات في ديسمبر 2008، والذي شمل فصل حوالي 600 موظف في جميع الشركات التابعة لمجموعة دبي للعقارات، والتي تشمل سالوان، وإنجاز، ودبي للتجزئة. بالإضافة إلى ذلك، قامت شركة نخيل بفصل 500 وظيفة – بنسبة 15٪ من قوة العمل لديها – بينما تقوم إعمار وتطوير أيضاً بالنظر في تقليص عدد الموظفين. كما قامت أومنييت بفصل 69 وظيفة في نوفمبر. ولم يُعرف العديد من العمال الآخرين في قطاع العقارات الذين فقدوا وظائفهم، حيث لم يتم الإعلان عن جميع التسريحات وبعض المطورين متشككين بشأن هذا الأمر. قال داوود: “أعتقد أن 60-70٪ منهم سيحتاجون إلى تقليص حوالي 40٪ من الموظفين”.
من ناحية أخرى، فإن بعض المطورين مثل أفانتي هولدينغز لديهم وضع مالي قوي ولا يعتمدون على الاقتراض لتمويل مشاريعهم. يسمح لهم وضعهم المالي حتى بتوفير التمويل الداخلي. في الواقع، هم يوظفون الكثير من الأشخاص حاليًا بفضل وضعهم المريح. أوضح داوود: “نعم، تباطأت المبيعات، لكنها مؤقتة. نحن في الواقع نقوم بزيادة عدد موظفينا بالكثير … يترك الكثير من المطورين الكثير من الموظفين الجيدين ونستفيد من ذلك من خلال توظيفهم للعمل معنا.”
خطط الدفع الممتدة
عندما بدأت البنوك في تشديد الإقراض وفقد الأشخاص أموالهم في الأسواق المالية، بدأت شركات العقارات تشهد تعثر في السداد من قبل مشترين المنازل والمستثمرين العقاريين. وقال مروان بن غليطة، المدير التنفيذي لهيئة التنظيم العقاري في الإمارات لصحيفة ذا ناشيونال إن بعض المطورين أبلغوا أن ما يصل إلى 40٪ من المشترين يتأخرون في دفع المستحقات في الوحدات التي بُيعت على الخارطة من قبل المطورين قبل اكتمالها، وفي بعض الحالات، حيث لم تبدأ الإنشاءات بعد. ونتيجة لذلك، بدأ المطورون في تمديد خطط الدفع للمشترين في محاولة لإعادة تحفيز الطلب والحفاظ على ولاء الزبائن.
على سبيل المثال، أوضح يوسف من كازاميا ستار أن العقارات التي ستُباع بنجاح هي تلك التي لديها خطط دفع جيدة للغاية. قال: “كانت خطتنا للدفع تمتد لـ18-24 شهرًا، وهو ما يصعب على المستثمرين والمستخدمين النهائيين حاليًا. لذا قمنا بتمديدها لخمس سنوات. الآن إذا كان المشروع سيكون جاهزا في 2011، يمكنهم الاستمرار في السداد حتى 2013”.
في نوفمبر 2008، أطلقت إعمار العقارية برنامج ‘امتلك’ الذي يتضمن برامج ‘خطط لامتلاك’ و ‘أجر لامتلاك’ بهدف تخفيف الوضع المالي للزبائن المحتملين من خلال تقديم خطة دفع ممتدة مع دفعات سنوية لخمس سنوات.
علاوة على ذلك، قال زيد غول، المدير المالي الرئيسي لشركة الاتحاد العقارية، إننا فيما يتعلق بمشروعاتنا في “شاخص وبيت الجير” نقوم بتعديل شروط الدفع حيث لا نتوقع أن يأتي أحد ومعه 65٪ المطلوب قبل التسليم في ظل الظروف الحالية للسوق. لذلك نحن نخطط لتوزيع هذه الـ65٪ على دفعتين أو ثلاث دفعات حتى التسليم لتخفيف بعض الضغط على المشترين في ظل التباطؤ في الإقراض العقاري من البنوك.
حتى الوسطاء الذين لا يقررون خطط الدفع هذه يحاولون استيعاب المطورين والمشترين من خلال مساعدتهم في الوصول إلى أرضية مشتركة. “يمكننا مساعدة عملائنا من خلال تقديم وجهة نظرهم للمطورين الذين كانوا مستجيبين للغاية، يفهمون ما يحدث في السوق وليسوا على استعداد لفقدان عملائهم”، أوضح بونييت سينغ، مدير العمليات والمشاريع في شيرودز لاستشارات العقارات. وأضاف “كان المطورون مجتهدين في جعل مصلحة العملاء في القلب، ونحن أكثر من سعداء لمساعدة عملائنا بهذه الطريقة”.
تأخيرات المشاريع
لدى المطورين ثلاث طرق لتمويل مشاريعهم. وأوضح العريض: “إحدى هذه الطرق هي المستخدم النهائي عن طريق البيع على الخارطة، والأخرى هي الاقتراض المباشر من البنوك، والمكون الأخير هو رأس المال الذي يضعه المطور في المشروع”. في الوضع الحالي، أصيب المطورون الذين يعتمدون على البنوك أو البيع على الخارطة بأضرار بالغة، بينما تأثر أولئك الذين يعتمدون في الغالب على رأسمالهم الخاص أقل. وأكد داوود أن “96% من المطورين العقاريين يمولون إنشاءاتهم باستخدام البنوك المحلية وبالطبع بسبب نقص الأموال في النظام المصرفي، أثر ذلك مباشرة على مرحلة التطوير، بحيث لم يعودوا قادرين على التطوير”. يمثّل هذا وضعًا صعبًا للمطورين، حيث لم يعد لديهم تمويل لمواصلة البناء.
plan, the other is direct lending from banks and the final component is the equity that the developer puts into the project,” explained Al Arrayed. In the current situation, developers who rely on banking or selling off-plan have been hit the most, while those who rely mostly on their own equity were less affected. Daoud explained that “96% of real estate developers are financing their construction using local banks and of course because of the lack of funds in the banking system, it directly affected the development phase, whereby they cannot develop anymore.” This presents a harsh situation for developers, as they have no more funding to construct.
أولئك الذين يتمتعون بقدرة مالية قوية يمضون قدمًا في مشاريعهم، مركزين على الإنشاء الحالي، بينما يؤجلون أي خطط مستقبلية حتى يتضح السوق. أوضح يوسف أن المشاريع التي أطلقتها كازاميا ستار لن تتأخر، لأنها ستؤثر سلبًا على السوق. قال: “لا، بالتأكيد لا. لا نريد التأجيل، لأنه سيضر بثقة المشترين والمستخدمين الذين يستثمرون معنا”. وأضاف أن المشاريع التي تم تأجيلها هي تلك التي لم يتم إطلاقها بعد.
قال غلول: “مشاريعنا مكتملة بنسبة تزيد عن 85% وهي على جدول التسليم في عامي 2009 و2010. ليس لدينا خطط للتباطؤ في أي من الالتزامات الحالية. ومع ذلك، قررنا عدم الإعلان عن أي مشاريع جديدة حتى نكون واضحين بشأن حالة سوق الائتمان ورغبة البنوك في العودة إلى الإقراض.” تقوم العديد من الشركات الأخرى بنفس الشيء، مثل أومنييات، فيرست البحرين، شركة المزايا القابضة، وغيرها من المطورين.
بينما يركز بعض المطورين على تسليم مشاريعهم الحالية في الوقت المحدد، يفشل آخرون في ذلك ويؤجلون المشاريع التي هي قيد الإنشاء. على سبيل المثال، أكدت نخيل أن بعض مشاريعها التي تقدر قيمتها بـ80 مليون دولار سيتم تأجيلها، بما في ذلك فندق البرج الدولي وموقع ترامب. بالإضافة إلى ذلك، تخطط لطرح عام أولي لجمع ما يصل إلى 15 مليار دولار لإدارة مشكلات التدفق النقدي الخاص بها. بالإضافة إلى ذلك، سيتم تعليق بناء ستة جزر صناعية، وكذلك مدينة حدائق جميرا من ميرااس، والعديد من المشاريع الأخرى.
الوسطاء، الذين كانوا يركزون على بيع المشاريع على الخارطة، تأثروا بشدة من التأخيرات. قال سنغ: “كان جزء كبير من عائدات مبيعاتنا يعتمد على المشاريع على الخارطة التي تم إطلاقها حديثًا والتي كانت ستدخل في مرحلة البناء لمدة سنتين إلى ثلاث سنوات”. وأوضح أن نسبة كبيرة من هذا القطاع قد تأثرت، ما يؤدي إلى نسبة كبيرة من المبيعات. لذلك، بدأت شيرودز، مثل الشركات الأخرى ذات النماذج التجارية المماثلة، بالتركيز على المشاريع قيد الإنشاء من خلال العمل بشكل وثيق مع المطورين لحزمة ميزات ذات قيمة مضافة ولتقديم ضمانات للمستثمرين بأن العقار هو أصل يدر الدخل والإيرادات.
يتفق الخبراء على أن تأخير المشاريع التي تم إطلاقها بالفعل سيكون له تداعيات سلبية، حيث سيرغب المستثمرون الذين اشتروا بالفعل حصصًا في هذه المشاريع في استرداد أموالهم. كما أن جميع الدول لا تمتلك نسخًا من قانون الإسكرو المطبق في دبي، الذي يضمن أموال المستثمرين في حالة الإلغاء. لذلك سيضطر المطورون للتعامل مع الالتزامات العقدية، التي ستكون مكلفة للغاية. سيؤدي هذا الأمر إلى تدهور أكبر في ثقة المشترين في القطاع بشكل عام والشركة بشكل خاص. قال سنغ: “المشاريع التي يقوم المطورون بها يجب أن تُتبع، وهذه رسالة مهمة للسوق”.
الاندماجات
وسط الفوضى الحالية، تزداد المحادثات حول الاندماجات المحتملة، خاصة بين الشركات الصغيرة التي لن تتمكن من التعامل مع الوضع الحالي بمفردها. يتفق الخبراء على أن الاندماجات ليست بالضرورة تطورًا سلبيًا، خاصة إذا كان ذلك يعني أنه تم إيجاد حل لمشاكل شركة معينة وأن موقفها في السوق سيقوى مرة أخرى.
في أواخر نوفمبر 2008، قيل إن إعمار العقارية سترحب بالاندماج مع نخيل، ومع ذلك، نفت السلطات في دبي الشائعات في اليوم ذاته. “بالنسبة للشركات الكبيرة المملوكة للحكومة مثل إعمار ونخيل، لا أعتقد أنها ستبحث عن الاندماجات، ولكن الشركات الصغيرة قد تفعل ذلك. يعتمد الأمر على مدى قوتهم وما هي سياستهم”، أوضح يوسف. وأضاف: “لا أعتقد أن الاندماج هو أمر سيء، طالما أنك تحتفظ بثقة المستثمر في السوق”. لذلك، إذا ساءت الأزمة، من المرجح أن تحدث المزيد من الاندماجات، خاصة بين الشركات الصغيرة التي لن تكون لديها خيار آخر للبقاء.
باختصار، تعيد جميع الشركات حاليًا تقييم مشاريعها، بالإضافة إلى استراتيجياتها وحالاتها المالية من أجل التغلب على هذه الأزمة. يكون الخبراء متشائمين عند الحديث عن الشركات التي اعتمدت على الديون بشكل كبير والتي كان نشاطها في السوق يعتمد في الغالب على المضاربات. قال العريض: “أعتقد أنه بالنسبة لبعض الشركات قد يكون قد فات الأوان للأسف للعودة إلى السوق حيث يمكنهم فعليًا مراجعة نموذج عملهم”. ينصح الشركات بالتركيز على الطلب المحلي، بدلاً من المضاربات والتركيز أكثر على النوعية بدلاً من الكمية.
قال داوود إن على جميع الشركات إعادة هندسة استراتيجياتها وتحويل الطريقة التي تدير بها أعمالها. “علينا إجراء تحول جيني كامل لاستراتيجياتنا إذا أردنا البقاء في السنتين القادمتين. الطريقة التي نبني بها ونبيع ونجمع الأموال ونمول المباني يجب أن تكون مختلفة، نظرًا لأننا ندخل في بيئة ليس لدينا تجربة فيها”، وأضاف.
قال يوسف إن الشركات يجب أن تجلب المزيد من الاحترافية إلى الصناعة من خلال تدريب الموظفين وتعليمهم أشياء جديدة تتعلق بالعقارات، مما سيكون مفيدًا جدًا للشركة. كما أكد أن القواعد واللوائح الحكومية يجب أن تُرحب وتُنفذ بين الشركات، مما يجعل الشركات والأسواق أكثر نضجًا.
مع تطور الأزمة، تخطط شركات العقارات بحذر كل خطوة. في نهاية المطاف، ستتحسن الأمور، لكن متى وكيف لا يزال غير معروف. الشيء الوحيد الذي يمكن تأكيده هو أن القوي هو الذي سينجو.
