باب بيروت، المشروع العقاري الذي تموله أبو ظبي بقيمة 600 مليون دولار في سوليدير، يمضي قدمًا كما هو مخطط له. مدى سرعة ونجاح تنفيذه سيكون اختبارًا للثقة في السوق المحلية.
يمتد المشروع على مساحة إجمالية تبلغ 21,448 م2 ومساحة مبنية تبلغ 178,500 م2، وهو يتكون من ثمانية قطع أرض منفصلة، سيتم بناء ثمانية مباني منفصلة لكن مترابطة موضوعياً عليها. سيشكل السكن ركيزة التطوير، حيث يشغل 120,000 م2، بينما يتم تخصيص 25,000 م2 لوحدات التجزئة في الطابق الأرضي والباقي للمكاتب.
من حيث الموقع، سيشغل معظم الأرض الفارغة المتبقية في شمال شرق سوليدير، بما في ذلك المنطقة المفتوحة بالقرب من الجسر العلوي لطباريس، والأماكن الحالية التي تضم السينما المعروفة بقبتها والكنيسة المدمرة القريبة منها، وهي من أكثر المواقع إثارة للجدل.
سيتم تصميم ستة من المباني المخطط لها على يد اثنين من المعماريين: كريستيان دي بورتزامبارك، الذي صمم مركز موسيقى Cite de la Musique في باريس ومبنى LVMH في نيويورك؛ وأركيتكترونيكا، شركة مقرها الولايات المتحدة. سيتم تصميم المبنيين الآخرين بواسطة نبيل غلوم، مهندس لبناني أنشأ مشاريع أخرى في وسط المدينة؛ ومجموعة إرغا، شركة أخرى مقرها بيروت.
اضطراب عاطفي
من المتوقع، نظرًا لحجمه وموقعه، أن يثير باب بيروت المشاعر. انتشرت بالفعل شائعات حول إمكانية هدم إحدى أيقونات بيروت في الستينيات، وهي السينما ذات القبة، واستبدالها بمساحة متعددة الاستخدامات. ومع ذلك، ينفي بيت الاستثمار أبو ظبي (ADIH)، صندوق الاستثمار الإماراتي الذي اشترى القطع الثمانية من سوليدير في مارس الماضي، أن السينما ستتحول إلى برج.
يقول نيكولاس فريزر، المدير التنفيذي للعقارات في ADIH: “إنها قضية حساسة. وعلى الرغم من عدم وجود أوامر حماية، قررنا بناء مركز ثقافي جديد على الموقع. سيتم تقديمه إلى المدينة، ويمكن استخدامه لمعارض الفن الحديث أو العروض. أما بالنسبة للكنيسة، فإما أن يعاد بناؤها أو ترميمها.”
من الناحية التجارية، قد يكون باب بيروت يصدر إشارات إيجابية في وقت حرج – ويأمل فريزر أن تسرع بلدية بيروت عملية التصاريح لتشجيع المستثمرين الآخرين – ولكن هل الطلب كافٍ لتحقيق نجاح مالي؟
تقول ADIH إنها قد باعت بالفعل قطعة 38,984 م2 لمطور بسعر 2,200 دولار/م2، وأنه يتم التفاوض حالياً على بيع قطعة ثانية. يأمل فريزر أن يتم بيع القطع الثمانية جميعها بحلول الربيع أو الصيف من العام المقبل، وربما لمزيج من المستثمرين اللبنانيين والمقيمين في دول مجلس التعاون الخليجي. إذا قاموا جميعًا بالشراء بهذا السعر، فستحقق ADIH نفسها عائدًا كبيرًا – وتدعي أن المستثمرين أو المطورين يمكن أن يتوقعوا عوائد بنسبة 18%.
اختبار محك؟
يقول رجا مكارم من شركة RAMCO: “أقدر أن ADIH اشترت الأرض من سوليدير بحوالي 1,200 دولار/م2، مما سيحقق هامشًا كبيرًا إذا قاموا ببيع جميع القطع بسعر 2,200 دولار/م2. يحتاج مطور ثانوي يشتري الأرض من ADIH إلى تحصيل حوالي 5,000 دولار/م2 من المستأجرين الأفراد ليكون قادراً على تحقيق ربح معقول.”
على مستويات ما قبل الحرب، يعتبر سعر 5,000 دولار/م2 ضمن الطبقة العليا من العقارات في وسط المدينة، على الرغم من أنه ليس على قمة الأسعار. لكن بينما لا يزال الفضاء السكني رهانًا ثابتًا إلى حد ما، وأي مطور يشتري قطعة من باب بيروت يجب أن يكون لديه عملاء محددون في ذهنه، فالمساحات المكتبية في وسط بيروت تخضع بالفعل لنسب شغل عالية، وهو وضع من المحتمل أن يستمر.
تشمل المخاوف الأخرى الأكثر إلحاحًا، إمكانية الوصول إلى موقع البناء لمثل هذا الموقع الكبير، لا سيما في مدينة تعاني بالفعل من حركة مرور مشلولة. لكن، يتوقع فريزر أن يتم تنفيذ عملية البناء بطريقة تدريجية.
قد يثبت مشروع باب بيروت أنه اختبار محك للثقة في سوق العقارات اللبناني ما بعد الحرب. مع توقف المشروع الضخم الآخر في وسط المدينة – قرية فينيقيا التي تمولها الكويت بمساحة 100,000 م2 – مؤقتًا، سيكون نجاح هذا التطوير مقياسًا هامًا للسوق المحلية بشكل عام.
