[pullquote]Do you wonder why an iconic national symbol such as the Pigeon Rocks in Raouche and its natural surroundings can be forever transformed through the decisions of private developers?[/pullquote]
Have you ever asked yourself why property prices are so high in Lebanon? Why Beirut homes are prohibitively expensive for at least 90 percent of the city’s daily users who cannot dream of ever claiming an address in its quarters? Have you wondered why Barcelona, Marseille, Nice or Limassol display miles of public beaches accessible to all dwellers and visitors while in Beirut, the last 100 meters of so-called public beach is privately held and, in fact, currently under negotiation for the municipality to purchase, we are told, at a meager $18 million or so? Do you wonder why an iconic national symbol such as the Pigeon Rocks in Raouche and its natural surroundings can be forever transformed through the decisions of private developers? Do you buy the idea that the laws of supply and demand are regulated by some supernatural hand that sets the price of a built square meter of land in Beirut at several thousand dollars? Indeed, could that be why the residents of Lebanon’s cities and countryside find it increasingly impossible to secure not only shelter, but also recreational areas and communal spaces? Are they just bought out by other, more deserving actors? No, they surely are not.
In these few lines, two frameworks will be developed to think through these questions and derive strategies from each to move beyond the current crisis: first, market prices are highly determined by regulatory and social institutions and second, public claims should extend far beyond what is earmarked as ‘public’ property.
تحديد السعر
كما هو الحال مع أي سلعة أخرى يتم تبادلها في السوق، يتم تحديد سعر الأرض – والسكن – بشكل كبير من خلال الأطر القانونية والاجتماعية التي تحدث فيها عمليات التبادل.
لفهم سبب ارتفاع أسعار العقارات كما حدث في العقود الماضية، يجب أن ننظر أولاً إلى الأطر التنظيمية والمؤسسية التي تحدث فيها هذه العمليات. تشير مراجعة سريعة لأنظمة الضرائب والحوافز التي تنظم المعاملات العقارية إلى أنه بينما تم بذل جهود لتسهيل تبادل العقارات في التسعينيات من خلال الرقمنة لسجل الأراضي، لم يتم الكثير للحد من الممارسات المضاربية الواسعة الانتشار التي تسيطر على قطاع العقارات.
[pullquote]Very little was done to curtail the widespread speculative practices that dominate the real estate sector[/pullquote]
على العكس من ذلك، هناك مجموعة كاملة من السياسات والممارسات الإدارية التي تسمح للمطورين والمضاربين بتجنب الضرائب. هذه الضرائب محددة بشكل يقل بكثير عن المعايير الدولية، مما يمنع الأرباح التي تحققها قطاع التطوير العقاري من الاستفادة المجتمع ككل.
لأخذ مثال بسيط، قد يفرض المطور الذي تطل مشاريعه على منتزه حرش بيروت أو الواجهة البحرية على عملائه رسومًا عالية مقابل هذا المنظر، لكنه لا يتحمل أي رسوم مقابل هذه المرافق العامة. أيضًا، لا يُطلب من المطور تقديم سكن ميسر أو أي مرافق مشتركة أو مجتمعية عندما يقوم بالبناء في المدينة، كما هو مطلوب في أماكن أخرى. باختصار، يتم تشجيع المطور على استهداف أكثر الشرائح ربحية في السوق، مما يسمح باستراتيجيات تحقيق الربح الفردي الضيقة لتوجيه استثمارات البناء في المدينة.
يجب أن ندرك أيضًا أن منحنيات العرض والطلب مبنية اجتماعيًا، مما يعني أنها مستمدة من خيارات اجتماعية واقتصادية محددة اتخذها الوكلاء الاجتماعيون. دراسات السوق الأخيرة تشير إلى أن الطلب على العقارات يأتي من المغتربين اللبنانيين والمشترين الميسورين الذين يبحثون عن استثمارات آمنة طويلة الأجل في البلاد. على الرغم من الحاجة الماسة لتحقيق توازن بين هذا الطلب على وضع رأس المال، على الأقل جزئيًا، وبين الاحتياجات الفورية لأولئك الذين يبحثون عن المأوى، لم تُتخذ أي سياسة للحد من النوايا المضاربية طويلة الأجل للمستثمرين. على العكس من ذلك، تُكمل صناعة الإعلان بأكملها مصالحهم المالية بأفكار ‘خاصة’ مصطنعة عن ‘الاستبعاد’، ‘الفخامة’ و’العيش الآمن’ التي ترتبط باستمرار بنماذج السكن شديدة التفرقة. باختصار، التطورات التي تدفع الأسعار إلى الارتفاع مرغوبة بالنسبة للمدينة.
نظرًا لأن الأرض ليست مجرد سلعة أخرى – ليس فقط لأنها مورد محدود بطبيعته ولكن أيضًا لأنها تمتلك قيمة اجتماعية خاصة لدورها كمأوى – من المتوقع أن تعكس الأطر المنظمة لعملية التبادل هذا الطابع الخاص. هنا أيضًا، تأخرت السياسات. في حين يُطلب من المطورين في العديد من المدن الأمريكية، على سبيل المثال، تأمين نسبة من الإسكان الميسر في كل مشروع بناء يقومون به وكثيرًا ما يتفاوضون على الحق في البناء مقابل توفير مرافق عامة مثل الملاعب ومسابح المجتمع، لا يُنظر حتى في مثل هذا التوفير في لبنان. على الرغم من إلحاح أزمة السكن وندرة المرافق المجتمعية في جميع أنحاء البلاد – حيث تلبي بيروت فقط عُشر الحد الأدنى من المناطق المفتوحة المطلوبة للفرد وفقًا لمنظمة الصحة العالمية – لا البلدية ولا وكالات التخطيط العامة الأخرى قد قامت بمراجعةالإطار التنظيمي لتلبية الاحتياجات الاجتماعية.
ومع ذلك، هذه الاتجاهات قابلة للعكس. فقد كانت فقط بعد الحرب العالمية الثانية أن بلدان شمال أوروبا قامت بتوجيه أرباح التنمية العقارية لصالح المجتمع. لقد فرضت هذه البلدان ضرائب ثقيلة على جميع التطورات العقارية وحقوق البناء وأعادوا استثمار أرباحهم في المرافق العامة بطرق جعلت مدنهم معترف بها بشكل روتيني كالأكثر ملاءمة للعيش حول العالم. وإذا كان معيار أوروبا عالٍ جدًا، فقد ننظر بدلاً من ذلك إلى اتجاه البرازيل، حيث تم تقديم أشكال معدلة من الضرائب العقارية، التي أُدخلت في عام 1991 من خلال نظام المدينة، والتي قامت بتوجيه معنى الأرض وفتحت إمكانية عكس عقود من التطورات البنائية المضاربية من خلال تقديم أنظمة ضرائب تصاعدية. يتم الآن دراسة هذا في مدارس التخطيط حول العالم وتقليده في سياقات وطنية أخرى، يظهر نظام المدينة البرازيلي أن ضرائب الملكية ليست فقط مرغوبة، بل ضرورية لبناء مدن أكثر شمولاً. يجب على المهتمين بالإسكان الميسور والمساحات العامة الأفضل البحث في اتجاه المنظمين العامين بدلاً من الاعتماد فقط على الحوافز الممنوحة للمطورين.
ومن ثم فإن حقيقة أن أسعار الأراضي باهظة الثمن للغاية بحيث تمنع إمكانية توفير الإسكان الميسور والمساحات العامة هي نتيجة لسياسات معينة، واضحة ومعرفة وقابلة للعكس. لتغييرها، سيتطلب الأمر نوعًا من الإرادة السياسية المستدامة من خلال التعبئة الاجتماعية من النوع الذي شهدته البرازيل طوال الثمانينيات. وعلى الرغم من أننا قد لا نكون هناك بعد، فإن عددًا متزايدًا من المنظمات المدنية تعمل في هذا الاتجاه وقد نحتاج إلى النظر نحوها بدلاً من الطبقات السياسية الفاسدة لتحقيق التغيير.
إعادة التفكير في العام مقابل الخاص
ومع ذلك، هذا ليس كافيًا. نحتاج أيضًا إلى استعادة قيمة ‘المشترك’ في مدننا. لملكية الأرض ليس يعني عزلها عن سياقها الاجتماعي والمكاني واتخاذ قرارات تطويرها وحدها.
[pullquote]To own land is not to disembed it from its socio-spatial context and decide alone on its development[/pullquote]
تفسير شائع لغياب الملاعب والحدائق وغيرها من المرافق المشتركة – بقدر ما هو لتردي تراثنا المبني والطبيعي – هو أن معظم الأملاك في بيروت ‘محفوظة بشكل خاص’. بالنظر إلى أن الأرض باهظة الثمن، فهي محظور على السلطات العامة الاستيلاء على مناطق لتطوير الحدائق وغيرها من المرافق المشتركة.
لمواجهة هذه النقطة، نحتاج إلى نقد للمفهوم الذي يتم قبوله بسهولة والذي يعتبر الملكية الخاصة كسيطرة كاملة. هذا متجذر بعمق في إحياء الفكر الليبرالي في القرن الثامن عشر، الذي ارتبط في الغالب بجون لوك أو وليام بلاكستون الذين كانوا في وقتهم يدعون إلى فهم للبيئة الطبيعية والمبنية كضرورة ممتلكة. يصور هذا المفهوم المشهد الحضري والطبيعي كمجموع لقطع الأراضي المزعومة كل منها مُصنفة كـ ‘خاصة’ أو ‘عامة’، الأخيرة التي تعود للسلطة. العديد من النقاد – بدءًا من ماركس وبرودون في القرن الثامن عشر، ولكن منذ ذلك الحين مع كامل الجسم من الأدب في نظرية القانون النقدي والجغرافيا المعاصرة – قد انتقدوا هذا الفهم الاختزالي للمنظر العام، والأهم لأنه لا يمكن ببساطة تقليل الحيز الحضري إلى مجموعة من المطالبات الفردية. في الواقع، هناك العديد من الطرق الأخرى لصنع مطالب على الفضاء والعديد من الأشكال الأخرى التي تملك الناس من خلالها الأراضي تاريخيًا.
من خلال هذا التمثيل، يصبح من الممكن بوضوح تحديد كل قطعة أرض، لتحديد حدودها وربطها بمطالب محددة أو مالك يتمتع بصلاحية تضمين الآخرين أو استبعادهم من الملكية أو التصرف بها كما يشاء. ونتيجة لذلك، يمكن فهم المدينة على أنها خليط من القطع المملوكة، كل منها بمطالبة واضحة – ومعظمها خاصة. وأيضًا، عندما يكون الموقع مصنفًا كـ ‘خاص’، الفهم العام المستمد من هذا التمثيل هو أن قرار ما يتم عمله مع الأرض هو شأن المالك الخاص وحده وأن الجمهور ليس لديه تأثير على استخداماتها ووظائفها.
لقد صار هذا الفهم للملكية في لبنان أمرًا طبيعيًا إلى حد أن الأمر أصبح منطقيًا لدى معظم سكان المدينة التفكير أنه إذا كانت قطعة الأرض مملوكة بطريقة خاصة، فإن الآخرين ليس لهم علاقة بها. وبالتالي، ردًا على غضبي من السياج الذي أغلق مؤخرًا داليه، وهي منطقة واجهة بحرية كبيرة في الروشة، هزت لي معرفة كتفيها، مؤكدة أن هذه الملكية يحتفظ بها بشكل خاص وقد دفع مالكوها سعر السوق. يحدث هنا زلة واضحة: لأنه يحتفظ بها بشكل خاص، يفترض أن المحتفظ بالملكية يمكن أن يستبعد الآخرين من استخدامها والمالك يمكن أن يبنيها كما يشاء.
[pullquote]The individual title holder is constrained in his enjoyment of property by the rights of the community[/pullquote]
هذا الافتراض لا يصمد أمام اختبار الواقع. في الواقع، على الرغم من أنه قد يكون مملوكًا بطريقة خاصة (على الأقل منذ أن ألغت الانتداب الفرنسي حقوق الملكية الجماعية، مشاع، بالعربية) فإن الواجهة البحرية لبيروت كانت في الواقع مساحة ترفيهية مشتركة لأكثر من قرن. هذا معترف به في العديد من النصوص القانونية التي أضفت الطابع القانوني على دور واجهة بيروت البحرية كمساحة عامة أو مشتركة ترفيهية، بغض النظر عن كيفية توصيف ملكيتها.
بدءًا من السجلات الأولى للملكية التي أُنشئت تحت الحكم العثماني وتمددت خلال الانتداب الفرنسي وكذا السلطات القضائية التي اعتمدتها السلطات اللبنانية لاحقًا، يتم التعرف على حق عام للواجهة البحرية للمدينة، الذي يؤمن الوصول البصري والمادي للمقيمين في المدينة إلى البحر ويمنع إلى حد كبير البناء في هذه المناطق. بعبارة أخرى، يتم دعم الحق العام على هذه الممتلكات، الذي يعترف بقيود حامل الملكية الفردي في الاستمتاع بالملكية جراء حقوق المجتمع. كما يملك المجتمع مطالبة على هذه الملكية – وإن كان لا يحمل قانونيًا سند ملكية.
المجتمع أولاً
قد يكون من الصعب استيعاب ذلك في ظل تفوق الملكية الخاصة، خصوصًا بعدما بدأت العديد من اللوائح الأكثر حداثة في تأكل الأساس القانوني لهذه المطالبة. هذه هي نفس أشكال المطالبات التي نستخدمها نحن، بصفتنا مخططين حضريين ومصممين، لإملاء استخدامات الأراضي في المخططات الرئيسية التي نعتمدها لتنظيم المدن، تحسين قابليتها للعيش وحماية المجاري المائية والمشاهد الطبيعية. تستخدم هذه القيود أيضًا على نطاق واسع لحماية المباني التراثية من أجل الحفاظ على هوية المجتمع وتمريرها للأجيال القادمة – حتى لو كانت المبنى يحتفظ به بشكل خاص.
في جميع هذه الأشكال من استخدامات الأراضي والقيود التخطيطية، نعترف بحق المجتمع على حامل الملكية الفردي ونحافظ على ضرورة تحقيق توازن عادل بين أولئك الذين يريدون الاستمتاع بالأرض التي اشتروها والسعر الذي تكبده المجتمع نتيجة لهذا الاستمتاع. هذه الحقوق مكفولة بوضوح في الأدوات التخطيطية التي تتيح للمنظم العديد من الاستراتيجيات لحماية الجمهور.
[pullquote]Beirut’s current conditions, its prohibitive prices and the dearth of public amenities, are neither inevitable nor irreversible[/pullquote]
باختصار، سواء كانت مملوكة بشكل خاص أم لا، فقد استخدمت العديد من مساحات المدينة كمساحات مشتركة لسنوات عديدة، وجميع مساحات المدينة تخضع لقيود مفروضة من المجتمع كشرط أساسي لحماية قابلية المدينة للعيش. مجموعة واسعة من الأدوات التخطيطية – مثل لوائح المخطط الرئيسي ولوائح البناء ووسائل الحفظ – قد كرست هذا الحق وحافظت عليه لعقود. قبول السيطرة الكاملة لأصحاب الملكية الخاصة على أي أرض يعتبر اقتراحًا اختزاليًا خطيرًا يهدد بإعادتنا إلى أيام عندما كان فقط ممتلكو الأراضي الخاصون مؤهلين للتعبير عن الرؤية والمخاوف. بلا شك، لقد تطور فهمنا للديمقراطية والحق في المدينة – ونحتاج إلى تمديدها في مفهومنا لمن يملك المدينة ومن يمكنه المطالبة بها، العيش فيها والتحدث عنها.
الظروف الحالية لبيروت، أسعارها الباهظة وندرة مرافقها العامة، ليست حتمية أو غير قابلة للعكس. لتغيير هذه الأحوال، من الضروري إعادة النظر في طريقة تفكيرنا في الملكية وسوق الملكية، والانتقال نحو طريقة تفضل حقوق المصلحة الجماعية على تلك الخاصة بمالكي الملكيات الفردية.
