مع قلة التواصل الرسمي بشأن الإصلاحات الضريبية المقترحة من الحكومة وعدم وجود مناقشات عامة مع المجتمع المدني أو المهنيين المعنيين، انتشرت البلبلة والمعلومات الخاطئة حول القانون الضريبي المقترح بشكل كبير. في محاولة لتوضيح النقاش، لقد درسنا الستة إصلاحات ضريبية المقترحة التي تتعلق بقطاع العقارات وإمكانية تأثيراتها على الصناعة.
هناك نتيجتين: الأغلبية من الضرائب المقترحة عادلة ويتم تطبيقها عادة في أغلب الدول المتقدمة. ولكن، في لبنان، تحميل قطاع يعاني من الركود بضرائب جديدة قد يعرضه لخطر الانهيار.
فرض الضرائب على عقود البيع
يقترح القانون الجديد ضريبة بنسبة 2 في المئة على قيمة أي عقد بيع، سواء تم توقيعه بشكل خاص بين البائع والمشتري، أو أمام كاتب عدل. يُطلب دفع الضريبة في غضون خمسة أيام من توقيع العقد.
يسمح القانون المقترح بخصم هذه الضريبة من رسوم التسجيل، بشرط تسجيل البيع في غضون عام واحد من تاريخ العقد. سيتم إجبار المشترين بموجب هذه الضريبة الجديدة على تسجيل المشتريات الجديدة في غضون عام من التملك – حيث يمنحهم القانون الحالي الحق في تسجيل البيع حتى 10 سنوات من هذا التاريخ.
إذا لم يتم تسجيل البيع في غضون عام، فعلياً يدفع المشتري غرامة بنسبة 2 في المائة، بالإضافة إلى رسوم التسجيل التي تبلغ 5.6 في المائة التي تُفرض بموجب القانون الحالي.
إجبار المشترين على تسجيل العقار في غضون 12 شهرًا من شرائه سيؤثر بشكل تصحيحي على البيانات المتاحة للحكومة، حيث ستنعكس المعاملات والإيرادات الضريبية التي تولدها في السنة المالية التي تُبرم فيها الصفقات.
لكن التأثير الصافي للضريبة سيكون أكثر ضررًا بكثير، حيث يجبر المستثمرين على تسجيل عمليات شراء العقارات التي يحصلون عليها ويعتزمون وضعها في سوق البيع. بموجب القانون الحالي، للمستثمرين 10 سنوات للتخلص من العقار دون تكبد رسوم التسجيل، لكن مع القانون الجديد، سيكون لديهم عام واحد فقط. الضريبة ستردع الاستثمارات العقارية، التي حتى اليوم استفادت من الإعفاء الفعال من رسوم التسجيل للوسطاء، حيث يُسجل فقط المستخدم النهائي العقار.
فرض الضرائب على الشقق السكنية الشاغرة
بموجب القانون الحالي، لا تُحسب الشقق التي تم إعلانها رسميًا شاغرة لأغراض ضريبة العقارات التي تُدفع لوزارة المالية. يقترح قانون الضريبة الجديد فرض ضرائب على جميع العقارات السكنية، سواء كانت مأهولة أم لا. يُعفى الأفراد لمدة ستة أشهر من تاريخ الشراء، وبعد ذلك يجب عليهم دفع ضريبة العقارات. يتمتع المطورون بفترة إعفاء لمدة 18 شهرًا من تاريخ اكتمال الشقق وإصدار عقود الملكية.
الإجراء المقترح سيعوق بشكل إضافي المستثمرين المحتملين الذين يتطلعون إلى وضع أموالهم في عقارات لبنانية، مما يدفع رأس المال إلى الأسواق الدولية أو أشكال استثمار أخرى أو الودائع النقدية.
سيكون كارثيًا بشكل خاص بالنسبة للمطورين الذين تركوا بشقق غير مباعة في مشاريع مكتملة. السوق كان في حالة توقف شبه تام لمدة خمس سنوات متتالية، وقد يؤدى الضريبة الجديدة إلى إفلاس عدد لا يحصى من المطورين المتخصصين، الكبار والصغار.
كان المطورون في العادة أفراد أو شركات ثرينة بتمويل ذاتي، مع قليل من الرفع المالي. وهذا ما سمح لهم حتى الآن بمقاومة ضغوط السوق وتجنب انهيار كامل لقطاع العقارات من خلال امتصاص الانخفاضات الكبيرة في نسب المبيعات.
وفقًا لبيانات السوق التي جمعتها دائرة الأبحاث في RAMCO، تحقق المشاريع السكنية نسبة مبيعات متوسطة تبلغ 65 بالمائة عند الانتهاء عبر بلدية بيروت، نزولاً من حوالي 80 بالمائة خلال سنوات الطفرة بين 2005 و2011. وهذا يعني أنه من بين حوالي 10,340 وحدة سكنية تحت الإنشاء في نهاية عام 2016، سيكون حوالي 3,620 لا يزالون في السوق عند اكتمال المشاريع.
هذا المخزون الكبير من الشقق الشاغرة هو ما يقترح القانون الجديد فرض ضريبة عليه. سيكون المبلغ كبيرًا. تبلغ ضرائب العقارات تقريبًا بين 7-15 دولارًا للمتر المربع، محسوبة تدريجيًا بنسبة بين 7-10 بالمائة من القيمة التأجيرية المقدرة للعقار. سيقابل المخزون الشاغر المذكور أعلاه حوالي 780,500 متر مربع من المساحات السكنية غير المباعة، مما سينتج فاتورة ضريبية تتراوح بين 5.4 ملايين دولار و11.7 مليون دولار.
باستخدام مثال على شركة تطوير، إذا انتهت بوجود 4,000 متر مربع من المساحات السكنية غير المباعة بعد اكتمال البناء، فلها 18 شهرًا قبل أن تبدأ في دفع ضريبة تبلغ حوالي 40,000 دولار سنويًا لوحدات السكنية الشاغرة وغير المباعة.
فرض الضرائب على تصاريح البناء
يقترح القانون زيادة تكلفة تصاريح البناء بحوالي 50 بالمائة. اليوم، تكلف تصاريح البناء حوالي 1 بالمائة من القيمة السوقية العادلة المقدرة للأرض التي يُطور عليها المشروع؛ يقترح القانون الجديد فرض الضرائب بنسبه 1.5 بالمائة.
تشكل تصاريح البناء حاليًا حوالي 10 بالمائة من إجمالي تكلفة البناء. إذا تم تطبيق هذا القانون الجديد، فإنها ستشكل 15 بالمائة. سيظهر التكلفة الإضافية في زيادة الأسعار المطلوبة أو تقليص هامش ربح المطور. كلا الخيارين كارثيين – ستؤدي زيادة في الأسعار إلى توقف سوق يعاني بالفعل من الركود، والمطورون يعملون بالفعل بهوامش ضيقة للغاية ولا يمكنهم تحمل خسائر مالية إضافية.
بدأ العديد من المطورين بالفعل باتخاذ تدابير لتخفيف بعض الضغط من على السوق، مما قلل جزءًا كبيرًا من هامش ربحهم. على مدار السنوات القليلة الماضية، انخفضت هوامش الربح بشكل ملحوظ، من حوالي 30 بالمائة سنويًا إلى أقل من 12 بالمائة في بعض الحالات. كما بدأوا في تقديم خصومات أكبر وأكبر، تصل إلى 30 بالمائة على بعض العقارات.
تتراجع طلبات تصاريح البناء بالفعل سنة بعد سنة، وفقًا للبيانات الرسمية التي نشرها نقابة المهندسين والمهندسين المعماريين في بيروت. فرض ضرائب أعلى وزيادة تكاليف البناء سيؤدي إلى تقلص العدد الخاص التقديمات الجديدة لتصاريح البناء.
فرض ضرائب على الأرباح الرأسمالية
تم اقتراح ضريبة دخل على الأرباح الرأسمالية التي تتحقق عند بيع العقار. تُحسب الأرباح الرأسمالية على أنها الفرق (النمو) بين سعر شراء العقار وسعر بيعه. سيتم فرض ضرائب على جميع البائعين بنسبة 15 بالمائة، حتى الأفراد الذين لا يُسجلون لدى السلطات المحلية والذين عادة ما يكونون معفيين. سيتم فرض ضرائب على الشركات بنسبة 17 بالمائة بدلاً من ضريبة الدخل الحالية البالغة 15 بالمائة. بالإضافة إلى ذلك، ستظل تخضع نسبة 10 بالمائة من الضرائب عند توزيع الأرباح للمساهمين. سيتم تطبيق ضريبة الأرباح الرأسمالية المقترحة بشكل عام على الأفراد والشركات، عند بيع أي عقار – بما في ذلك الشقق السكنية، والأراضي، والمتاجر، والمكاتب، والمستودعات، والمباني، وما إلى ذلك. يجب دفعها في غضون شهرين من تاريخ البيع وستؤدي إلى تثبيط الاستثمارات العقارية بشكل أكبر.
بالإضافة إلى ذلك، فإن زيادة مقترحة على ضريبة القيمة المضافة (VAT) من 10 بالمائة إلى 11 بالمائة ستعني دخلاً أقل متاحًا للمشترين العقاريين المحتملين، لكن تكاليف العقارات ستكون أعلى أيضًا. الضرائب غير المباشرة على القطاع (مثل زيادة الضريبة على خدمات كتبة العدل وزيادة رسوم الطابع على العقود) ستزيد من عبء المقاولين والمطورين والمستثمرين والمشترين الفرديين.
فرض ضريبة على التصور
فرض ضريبة على الدخل والأرباح طبيعي وعادل. ولكن، إدخال ضرائب جديدة لقطاع العقارات قد يهدد واحداً من القطاعات القليلة التي لا تزال تعمل في الاقتصاد المحلي. السوق مثقل بالفعل بأكثر من 17 ضريبة ورسوم مختلفة، والفساد يحاصر الجميع – من المطورين إلى المستثمرين إلى المشترين الفرديين – تحت عبء ثقيل جدًا. تم النظر إلى الاستثمارات العقارية تقليدياً كمرفأ آمن في اقتصاد غير مستقر ومتقلب بشدة. فرض ضرائب على المطورين والمستثمرين والمشترين – في وقت يكون فيه قطاع العقارات اللبناني بأكمله متوقفًا على مجرد الإرادة هؤلاء اللاعبين – يمكن أن يعني زواله. – قد يعني نهايته.
أكبر سؤال هو كيف ستستخدم الحكومة الإيرادات الضريبية الإضافية. هل سيؤدي زيادة الضرائب إلى بنية تحتية أفضل، وجودة خدمات أفضل، والقضاء على الفساد، أو تقليل البيروقراطية؟ أم سيصبح عبّء آخر يقع على عاتق السكان المثقلين بالفعل؟
متى سيتوقف المسؤولون عن تسمية مطوري العقارات، الذين يولدون 18 في المئة من إجمالي الناتج المحلي وفقًا لأرقام 2015 التي نشرتها الإدارة المركزية للإحصاء، والذين يوظفون مئات الآلاف من الأشخاص، كمنبوذين ماليين، يكدسون الثروات على ظهور العملاء غير المتوجسين؟
الواقع مختلف تمامًا. لقد حقق المطورون أموالًا جيدة وأرباحًا كبيرة عندما كان السوق في حالة ازدهار – كما فعل الجميع. ولكن، مع ركود الاقتصاد، ركدت أعمالهم، ودخلهم، وهوامش أرباحهم، وسيولتهم. إذا لم يخفضوا أسعارهم بشكل أكبر، فهذا بشكل رئيسي بسبب استقرار أسعار الأراضي. العديد لا يمكنهم تحمل البيع بأسعار منخفضة لأنهم ببساطة لن يكونوا قادرين على تحمل شراء القطعة الأرضية التالية التي يحتاجونها لبناء مشروع جديد.
المطورون جزء من هذا الاقتصاد، واللاعبون الرئيسيون وراء نموه. فرض الضرائب عليهم حتى الإفلاس لا يمكن إلا أن يكون ضررًا للاقتصاد ككل. كانت الاستثمارات العقارية دافعًا رئيسيًا للاقتصاد المحلي، وجذبت الضرائب المتساهلة المستثمرين عبر أنواع العقارات، من السكان المحليين المقيمين، والمجتمع الكبير للمغتربين اللبنانيين، إلى المستثمرين الإقليميين، خاصة من السعودية ودول الخليج. اليوم، المستثمرون الأجانب ينسحبون من السوق، تاركين فقط المشترين المحليين. سيتسبب فرض ضرائب إضافية في استنزاف حتى هذا المحرك السوقي المتبقي.
