Deux indicateurs clés du marché immobilier en 2026, à savoir le volume et la valeur des transactions immobilières, reflètent les nouvelles pressions liées au conflit auxquelles le secteur fait face cette année. Les chiffres du premier trimestre montrent une baisse annuelle de 29,3 pour cent du nombre de transactions ainsi qu’un recul de 18,2 pour cent de leur valeur totale. Cette évolution traduit, en parallèle d’un net ralentissement de l’activité des investissements étrangers, l’incertitude politique, sécuritaire et économique qui continue de marquer l’année.
Ces évolutions des transactions au premier trimestre dessinent une image tout à fait contraire au récit de reprise du marché, voire d’un certain enthousiasme, qui avait été présenté quelques mois plus tôt seulement. Tout professionnel de l’immobilier digne de ce nom au Liban admettra que le marché immobilier du pays a longtemps été accompagné d’une forte dose d’optimisme du côté des vendeurs.
Cette autoévaluation optimiste du marché immobilier et de ses principaux acteurs est devenue encore plus prononcée lorsque les marchés sont passés d’une manne pour les vendeurs à un Eldorado pour les acheteurs. Dans l’ensemble, cependant, le secteur du développement immobilier, ou plutôt les multiples marchés immobiliers qui coexistent au Liban, a connu de nombreux épisodes de conflits transfrontaliers ou de ralentissements économiques au cours desquels de nouveaux projets ont été perturbés par des crises inattendues.
Un optimisme rattrapé par les secousses
La reprise du conflit armé au Liban du 2 mars 2026 a certainement constitué un choc violent ainsi qu’une perturbation majeure de la vie économique nationale. Tout en notant que les 59 premiers jours du premier trimestre 2026 n’avaient pas encore été marqués par un conflit armé ouvert, la baisse annuelle des transactions révèle également la présence de problèmes structurels anciens qui pèsent sur le marché immobilier.
C’est là que se trouve une crise bien plus profonde qu’un simple ralentissement des transactions. En effet, cette crise est enracinée dans le fait que le marché immobilier ne fonctionne pas selon un système unifié, mais à travers plusieurs marchés parallèles, chacun obéissant à sa propre logique, à sa propre structure de prix, à ses propres dynamiques de demande et à sa propre capacité d’achat.
Le secteur immobilier libanais ne suit plus les fondamentaux économiques traditionnels. Il est plutôt devenu le reflet direct des crises politiques, sécuritaires, financières et économiques qui touchent le pays depuis des années, créant ainsi un marché marqué par l’incertitude, le manque de visibilité et le recul de la confiance.
Tout marché immobilier dans le monde a besoin d’un élément essentiel pour croître : la stabilité. Or, cet élément est absent du Liban depuis de longues années. Les guerres, les tensions sécuritaires, les divisions politiques et les crises économiques récurrentes ont éloigné les investisseurs étrangers du pays et ont également affaibli la confiance des investisseurs locaux.
Aujourd’hui, l’investissement étranger a presque totalement disparu du secteur immobilier libanais, tandis que les investisseurs locaux demeurent dans un état de prudence permanent en raison de l’absence d’une vision économique ou financière claire pour le pays.
Le socle fragilisé du secteur bancaire
Cependant, la question la plus critique reste l’effondrement du secteur bancaire survenu il y a un demi-siècle. Historiquement, le marché immobilier libanais était étroitement lié à son système bancaire, lequel fournissait des prêts au logement, finançait les promoteurs et apportait les liquidités nécessaires au maintien de l’activité du marché. Toute cette structure s’est effondrée en 2020 et cette rupture n’est toujours pas réparée : plus de prêts hypothécaires, plus de financement pour les promoteurs, plus de facilités pour les acheteurs et plus de confiance dans les banques.
Dans le même temps, les fonds des déposants restent bloqués dans les banques libanaises, gelant ainsi le pouvoir d’achat d’une large partie de la société, en particulier de la classe moyenne, qui représentait historiquement l’épine dorsale du marché résidentiel.
Au cours des dernières années, les paiements en espèces ont joué un rôle dans le maintien d’une partie de l’activité immobilière au Liban, notamment dans les projets en construction. Certains promoteurs préféraient recevoir une partie de leurs paiements en espèces, ce qui leur permettait de couvrir certaines dépenses opérationnelles, telles que les coûts de main d’œuvre et l’achat de certains matériaux et services partiellement gérés en dehors des circuits bancaires traditionnels.
Ce modèle existe encore dans certains cas, mais l’usage des espèces dans les transactions immobilières est récemment devenu plus limité par rapport aux années précédentes. Ce changement est intervenu à la suite de mesures réglementaires et prudentielles adoptées par le gouvernement libanais en coordination avec la Banque du Liban, la BDL, soit la banque centrale, après l’arrivée d’un nouveau gouverneur en 2025. La BDL a imposé des contrôles supplémentaires sur les mouvements de fonds et les mécanismes de paiement dans les grandes transactions, affectant directement la nature de certaines opérations ainsi que le volume global de l’activité du marché.
Une partie des grandes transactions immobilières continue d’être réalisée par le biais de virements bancaires réguliers. Cependant, une part importante de cette liquidité est liée à des richesses générées par les activités économiques de Libanais à l’étranger, notamment sur le continent africain, où de nombreux expatriés libanais continuent de représenter un soutien essentiel pour une partie du marché immobilier libanais. Leur importance apparaît en particulier dans les transactions de grande valeur.
Parallèlement, les prix des biens immobiliers et les coûts de construction ont fortement augmenté en raison de la hausse des prix des matériaux et des coûts opérationnels, ainsi que de l’inflation élevée des dépenses liées à l’énergie. Pourtant, les salaires moyens et les revenus des ménages susceptibles d’acheter un logement demeurent extrêmement faibles par rapport aux prix du marché. Ce déséquilibre a créé un écart massif entre les revenus réels et la valeur des biens immobiliers, au point que la part des citoyens libanais qui ne sont plus réellement capables d’acheter un logement est désormais estimée à 90 pour cent.
La demande n’est plus principalement concentrée dans le segment des biens de grande valeur comme c’était le cas les années précédentes. Une part croissante des acheteurs recherche désormais des options plus abordables et plus réalistes, en raison de la baisse du pouvoir d’achat et de la prudence financière accrue des ménages.
Une demande fragmentée
En dépit de cette réalité, les prix demeurent élevés dans de nombreuses régions, en l’absence de toute norme claire de fixation des prix. Dans bien des cas, les prix des biens immobiliers sont déterminés par des attentes personnelles, par la crainte de l’inflation, par des besoins immédiats de liquidité ou par des considérations émotionnelles plutôt que par de véritables fondamentaux de marché, ce qui crée un marché souvent marqué par l’incohérence des prix et par l’incertitude.
Parmi les multiples marchés de niche de l’immobilier libanais, on trouve encore un marché du luxe ciblant les résidents fortunés, les expatriés et les acheteurs disposant de liquidités en « dollars frais ». Un autre marché important, cependant, qui servait autrefois la classe moyenne, est devenu presque gelé en raison de l’absence de financement et de la baisse du pouvoir d’achat. Dans le même temps, un autre segment a émergé, fondé sur les ventes sous contrainte, les investissements opportunistes et les transactions sélectives, où la transparence et les indicateurs clairs de prix sont largement absents.
Cette fragmentation se reflète également dans la répartition géographique des transactions à travers le pays. Alors que certaines régions semblent, par rapport à leur poids dans la population nationale, sous-représentées dans leur présence sur le marché immobilier en raison des prix mais aussi des facteurs liés au conflit, d’autres régions concentrent la majorité de l’activité immobilière. S’agissant des chiffres du premier trimestre 2026, le gouvernorat de Baabda arrive en tête avec 20,9 pour cent de l’ensemble des transactions immobilières enregistrées, suivi du Metn avec 14 pour cent, du Kesrouan avec 13,5 pour cent, de la Békaa avec 11,7 pour cent et de Tripoli avec 11 pour cent. Ces chiffres montrent que la demande reste concentrée dans des régions spécifiques où les acheteurs perçoivent davantage de sécurité, de stabilité, d’accessibilité et de valeur à long terme.
Malgré le ralentissement visible du marché, certains indicateurs de construction continuent de faire preuve d’une résilience partielle, notamment dans les zones qui attirent encore un intérêt d’investissement à long terme. Cela reflète la conviction persistante de nombreux Libanais selon laquelle l’immobilier demeure un actif stratégique sur la durée. Paradoxalement, l’offre reste limitée dans de nombreuses régions malgré la faiblesse du pouvoir d’achat, puisque de nombreux propriétaires préfèrent encore conserver leurs biens plutôt que les vendre, considérant l’immobilier comme plus sûr que les liquidités ou les dépôts bancaires.
Pour toutes ces raisons, aucune véritable reprise du secteur immobilier ne pourra avoir lieu sans une solution réelle à la crise bancaire. Par ailleurs, le Liban ne dispose toujours d’aucune politique sérieuse du logement ni d’aucune stratégie de logement abordable. Il n’existe ni plans nationaux de logement, ni programmes de financement durables, ni partenariats efficaces entre les secteurs public et privé, ni véritables incitations encourageant le développement de projets résidentiels abordables.
La valeur enracinée de la propriété
Cette double perturbation, à savoir celle, récente, du secteur bancaire et celle, bien plus ancienne, de la gouvernance du secteur immobilier, renforce l’idée qu’un secteur immobilier sain et durable ne peut exister sans un système bancaire solide, une stabilité politique et sécuritaire, des politiques de logement claires et des mécanismes de financement capables de ramener la classe moyenne sur le marché.
Pourtant, en dépit de toutes ces crises, une caractéristique déterminante demeure profondément enracinée dans la société libanaise : les Libanais continuent de croire en l’immobilier. La propriété n’est pas seulement perçue comme un investissement, mais comme un symbole de stabilité, de sécurité, d’accomplissement familial et de réussite sociale. Cela explique pourquoi la demande ne disparaît jamais complètement au Liban, même durant les périodes les plus difficiles, car la relation entre la société libanaise et l’immobilier dépasse largement la logique économique traditionnelle.
Malgré les défis actuels, ce secteur reste l’un des plus capables de retrouver son rôle une fois les conditions adéquates rétablies, étant donné l’attachement historique des Libanais à l’immobilier et l’importance de ce secteur dans la création de richesse et l’activité économique. Avec l’espoir que la stabilité politique, sécuritaire et économique reviendra après que la poussière des récents conflits armés sera retombée, le secteur immobilier libanais demeure un candidat solide pour être l’un des premiers secteurs à retrouver son élan et à prospérer dans le nouveau Liban que nous espérons tous voir naître.
