Le marché immobilier libanais a passé les premiers mois de 2026 à absorber le choc provoqué par la reprise du conflit. Dans son rapport publié à la fin de juin 2026, l’unité de recherche économique du Crédit Libanais a fait état d’un recul de 32,25 pour cent du nombre de transactions immobilières en glissement annuel au cours des cinq premiers mois de l’année, avec 19 097 opérations contre 28 189 un an plus tôt. De plus, la valeur totale des transactions a diminué de 17,79 pour cent sur la même période. La banque a directement attribué ce ralentissement à la reprise des combats au début de mars.
Lorsque la reprise s’est amorcée, elle a été rapide. Le Crédit Libanais a relevé un premier signe de retournement en mai, lorsque le nombre de transactions a augmenté de 4,64 pour cent par rapport au mois précédent, à la suite de l’annonce d’un cessez-le-feu à la mi-avril. L’activité s’est ensuite nettement accélérée en juin, avec 4 999 transactions selon l’analyse des données du registre foncier réalisée par BLOMINVEST Bank. Puis, selon l’analyse des données du registre foncier publiée le 18 août par le Crédit Libanais, en juillet, les transactions ont encore augmenté de 6,18 pour cent, pour atteindre 5 308 opérations, soit le niveau mensuel le plus élevé enregistré jusqu’à présent en 2026.
Ce rebond ne doit toutefois pas être assimilé à une reprise complète. Les chiffres cumulés du Crédit Libanais, publiés à la mi-août 2026, font état de 29 404 transactions immobilières enregistrées jusqu’à la fin de juillet, soit un niveau encore inférieur de 25,54 pour cent aux 39 490 transactions recensées durant la même période en 2025. La valeur des transactions, en revanche, n’a reculé que de 5,36 pour cent pour s’établir à environ 3,25 milliards de dollars. Pour ceux d’entre nous qui sont actifs sur le marché, ce changement était perceptible avant même que les derniers chiffres ne viennent le confirmer. En effet, les demandes qui s’étaient raréfiées pendant les perturbations du printemps ont recommencé à se concrétiser à mesure que la situation se stabilisait.
Le financement, quant à lui, évolue à un rythme plus lent. La Banque de l’Habitat, établissement soutenu par l’État qui a relancé en 2024 son programme de prêts au logement subventionnés après plus de cinq années de suspension, a progressivement élargi son activité. Le 2 juillet, elle avait accordé 1 059 prêts pour une valeur totale de 74 millions de dollars, dont 980 prêts destinés à l’achat d’appartements, équivalant à 68,9 millions de dollars, selon les chiffres communiqués par la banque à L’Orient Today en juillet.
La banque a également diminué, à compter du 1er juillet, le taux d’intérêt annuel appliqué aux prêts financés par le Fonds arabe pour le développement économique et social, le faisant passer de 6 pour cent à 5,75 pour cent, après que la Banque du Liban a renoncé aux frais de gestion de 0,25 pour cent, selon L’Orient Today. La ligne de crédit du Fonds arabe, d’un montant d’environ
165 millions de dollars, avait déjà permis à la Banque de l’Habitat de relever, en 2025, le plafond du prêt au logement subventionné de 50 000 à 100 000 dollars.
Il s’agit d’un progrès réel, en particulier pour les ménages à revenus faibles et moyens auxquels le programme est destiné. Cependant, son ampleur demeure modeste au regard de la taille du marché immobilier libanais. Pour de nombreux acheteurs, notamment ceux qui recherchent un bien dans les quartiers les plus chers du pays, la disponibilité des financements ainsi que leur montant restent donc des contraintes importantes.
Cette contrainte interagit avec la géographie du marché d’une manière qui mérite davantage d’attention. DoorEast, une plateforme immobilière reposant sur l’intelligence artificielle que j’ai cofondée, publie des données intitulées Market Trends & Insights, qui suivent les prix de vente affichés dans des centaines de zones géographiques. Ces données montrent à quel point les écarts de prix se sont creusés au Liban. Dans le centre-ville de Beyrouth, le prix moyen avoisine 6 402 dollars le mètre carré, tandis qu’il se situe autour de 4 415 dollars à Ras Beyrouth. À Achrafieh, le Carré d’Or affiche environ 3 700 dollars le mètre carré, contre près de 3 091 dollars pour l’ensemble du quartier. Plus on s’éloigne, plus les prix diminuent rapidement. Ainsi, Jounieh affiche une moyenne d’environ 1 744 dollars le mètre carré, Dekwaneh environ 1 378 dollars, Jbeil près de 972 dollars et Dawhet Aramoun autour de 842 dollars.
Il s’agit de prix affichés et non des montants auxquels les ventes sont effectivement conclues. Dans un marché libanais où la négociation occupe une place centrale, l’écart peut être considérable. De plus, la valeur d’un bien individuel peut se situer bien au-dessus ou en dessous de la moyenne d’une zone en fonction de son ancienneté, de son état, de l’étage, de la vue, du niveau de finition et de son emplacement précis.
Cependant, ces écarts nous renseignent sur un élément essentiel, à savoir les régions où le financement dispose d’un véritable pouvoir d’achat. Chez DoorEast, les tendances que nous observons à travers les annonces et les demandes des acheteurs suggèrent qu’une partie de la prime constatée dans le centre de Beyrouth résulte de la concentration, dans les emplacements les plus recherchés, d’une demande dollarisée et soutenue par des liquidités, notamment celle des acheteurs libanais vivant à l’étranger. En revanche, à mesure que l’on s’éloigne des quartiers les plus chers de la capitale, les prix affichés se rapprochent considérablement des budgets des acheteurs qui dépendent davantage des revenus locaux et du financement.
C’est précisément à ce niveau que la question du financement rejoint celle de la géographie des prix. La Banque de l’Habitat propose actuellement des prêts à l’achat et à la construction pouvant atteindre 100 000 dollars. Rapporté aux prix moyens affichés recensés par DoorEast, ce montant correspond à environ 16 mètres carrés aux prix du centre-ville de Beyrouth ou à 23 mètres carrés à Ras Beyrouth. Les mêmes 100 000 dollars correspondent à environ 57 mètres carrés à Jounieh, 73 à Dekwaneh, 103 à Jbeil et 119 à Dawhet Aramoun.
Cette comparaison ne signifie pas qu’un emprunteur bénéficiant d’un prêt de 100 000 dollars ne peut acheter qu’un bien de cette superficie. Les acheteurs peuvent, bien entendu, apporter leurs propres fonds ou recourir à d’autres sources de financement. De plus, le financement de la Banque de l’Habitat peut ne représenter qu’une partie du prix d’acquisition. Cette comparaison vise plutôt à illustrer à quel point le pouvoir d’achat d’un même dispositif de financement varie selon l’emplacement.
Location Avg. / m² $100K equivalent* $500K buys
Downtown Beirut $6,402 16 m² 78 m²
Ras Beirut $4,415 23 m² 113 m²
Carré d’Or, Achrafieh ~$3,700 27 m² 135 m²
Achrafieh (district avg.) $3,091 32 m² 162 m²
Jounieh $1,744 57 m² 287 m²
Dekwaneh $1,378 73 m² 363 m²
Jbeil $972 103 m² 514 m²
Dawhet Aramoun $842 119 m² 594 m²
*Approximate floor-area equivalent of Banque de l’Habitat’s $100,000 maximum housing loan and of a $500,000 budget, calculated using DoorEast’s advertised asking-price averages. The $100,000 figure represents the purchasing-power equivalent of the loan amount, not the maximum property size a borrower can purchase. Figures are illustrative and do not represent specific listings or closed transaction prices.
En pratique, le programme actuel de prêts subventionnés est donc considérablement plus efficace au Mont-Liban et dans les marchés des banlieues périphériques que dans le centre de Beyrouth. Dans les zones où les prix sont moins élevés, le prêt peut réduire de manière significative l’écart entre les prix immobiliers et la capacité financière des acheteurs. En revanche, dans les quartiers les plus prisés de Beyrouth, il est beaucoup plus susceptible de ne constituer qu’une composante d’un achat nécessitant un apport personnel supplémentaire important.
Cette différence dépasse le cas des acheteurs individuels. Si le financement du logement dispose d’un pouvoir d’achat plus important en dehors des quartiers les plus chers de la capitale, il pourrait progressivement renforcer la demande dans ces zones. Par conséquent, cette évolution pourrait entraîner des répercussions sur les régions où se développeront, avec le temps, les projets résidentiels, les besoins en infrastructures et les services. Dans le centre de Beyrouth, en
revanche, le marché devrait continuer à dépendre davantage d’acheteurs disposant d’importantes liquidités ou de fonds propres, à moins que les produits de financement ne deviennent suffisamment importants pour couvrir une part plus substantielle des niveaux de prix qui y sont pratiqués.
La géographie du marché immobilier libanais met clairement en évidence les limites d’un plafond de financement uniforme. Un prêt de 100 000 dollars représente une part significative du prix d’achat dans certaines régions, mais seulement une fraction de celui-ci dans d’autres. Cela ne signifie pas que le programme est inefficace. Cependant, son incidence sur l’accessibilité financière au logement varie considérablement selon la localisation.
Parallèlement, les chiffres récents des transactions montrent que l’activité peut se redresser relativement rapidement lorsque les conditions de marché se stabilisent. La question plus difficile consiste toutefois à déterminer si ce rebond peut s’étendre au-delà des acheteurs qui disposent déjà d’importantes liquidités ou de fonds propres substantiels.
C’est cette distinction qu’il convient de surveiller. La reprise du volume des transactions constitue un indicateur de l’amélioration de la santé du marché immobilier, tandis qu’un accès plus large au financement en constitue un autre. Aujourd’hui, au Liban, ces deux dynamiques n’évoluent pas encore au même rythme.
